Les 5 pièges à éviter avec votre investissement en loi Scellier

Par Jean-Jacques Hénin le mardi 7 juillet 2009 avec 1 commentaire(s)

Devez-vous profiter des avantages proposés par la loi Scellier pour investir en immobilier et réduire vos impôts ? Le dispositif pour un investissement Scellier est plus simple, équitable et lisible que ceux des loi Borloo et Robien précédentes. Mais comment éviter les pièges et les erreurs potentiels ? Comment ne pas tomber dans les dérives et arnaques que génère toute proposition alléchante pour le contribuable ? Quelles sont les villes à éviter ? Voici, de mon point de vue, les 5 pièges principaux que vous devez absolument éviter pour réussir votre investissement en loi Scellier.

Les avantages de l'investissement immobilier dans le cadre de la loi Scellier

Pour rappel, le principe est simple et fait la force du dispositif : vous obtenez une réduction d'impôts égale à 25% du prix de votre bien immobilier neuf si vous le mettez en location pendant 9 ans en tant que résidence principale. Plus de 50% des ventes immobilières en neuf cette année seraient réalisées dans le cadre de la loi Scellier. Avec les dispositifs Robien et Borloo vous pouviez réduire vos impôts jusqu'à 4 280 euros par an. Désormais c'est jusque 8 333 euros que vous pouvez économiser avec la défiscalisation Scellier. C'est le double ! Intéressant ? Oui, à condition de ne pas commettre les erreurs suivantes :

Erreur n°1 : vous investissez pour des raisons fiscales

Vous ne devez voir l'aspect fiscal de la loi Scellier que comme un plus, une sorte de cerise sur le gâteau et non comme l'unique objectif de votre investissement Scellier. Le dispositif Scellier est d'abord un investissement immobilier. Cet investissement doit être rentable, sinon ce que vous gagnez d'un côté, vous le perdrez dix fois d'un autre côté. Vous pourrez vous vanter de payer moins d'impôts mais pas d'avoir réalisé une opération immobilière rentable.

Avec un programme loi Scellier, vous signez un engagement de location pendant 9 ans en tant que logement principal. Quel sera le rendement locatif réel ? Quel sera la valeur de votre bien immobilier dans 9 ans si vous souhaitez le revendre ? Ce sont les réponses à ces questions qui détermineront la rentabilité de votre investissement et donc le succès de l'opération.

Méfiez-vous par exemple des simulations optimistes qui vous seront présentées afin de vous faire signer. Tous les frais sont-ils vraiment pris en compte ? Une arnaque classique : les calculs sont réalisés en utilisant un plafond de montant de location plus élevé que le montant réel auquel vous trouverez un locataire. Au mieux ces simulations vous donnent une idée de la somme maximale que cet investissement pourrait vous rapporter. Surfez sur les sites immobiliers sur le net pour connaître le montant réel des locations à l'endroit visé.

Erreur n°2 : vous choisissez le mauvais emplacement

Vous avez probablement déjà entendu parler des 3 règles d'or pour investir dans l'immobilier : l'emplacement, l'emplacement et ... l'emplacement. Investissez dans un endroit où existe un dynamisme locatif. Si vous ne trouvez pas de locataire, vos avantages fiscaux seront remis en cause. Beaucoup d'investisseurs ont eu des déconvenues avec les investissements Borloo et Robien. Si l'endroit où vous investissez est saturé en proposition de locations, vous devrez baisser le loyer demandé pour trouver des locataires. La rentabilité de votre investissement sera mise en péril. La meilleure parade reste d'acheter où vous connaissez. La ville dans laquelle vous habitez ou celle de vos parents, par exemple.

Et surtout déplacez-vous. Visitez le bien que vous avez en vue pour éviter les mauvaises surprises. Privilégiez le centre-ville. Les zones de construction en neuf sont souvent dans les périphéries, zones dont les conditions peuvent changer rapidement. Vérifiez la proximité des transports, commerces et écoles. Consultez le plan local d'urbanisme pour connaître les nuisances existantes et futures. Quelques villes souvent citées dans lesquelles la demande locative reste forte : Bordeaux, Marseille, Montpellier, Lyon, Paris. Sans grande surprise. Les villes les plus importantes attirent les gens pour trouver du travail. Parmi les villes à éviter parce que le secteur locatif est y déjà saturé : Tarbes, Montauban, Poitiers, Angoulême, Albi, Bourges, Montluçon, Moulins, Le Puy-en-Velay et Bergerac.

Vous ne pouvez bénéficier du dispositif de la loi Scellier que dans certaines zones où la demande locative est sensée être importante. Ces zones se nomment A, B1 et B2 en partant des villes les plus importantes vers les moins peuplées. Initialement 442 communes de la zone B2 devaient être exclues du dispositif Scellier par manque de demande locative. Elles y sont restées pour aider à la relance de la construction. Faîtes attention si vous envisagez d'investir dans de l'immobilier loi Scellier situé en zone B2.

Erreur n°3 : vous payez trop cher votre bien immobilier

Les promoteurs savent que vous allez récupérer de l'argent par le biais de la loi Scellier. Ils créent des programmes immobiliers spécifiques dont les tarifs sont plus élevés que ceux du marché. Il y a alors partage de l'avantage fiscal entre le promoteur et l'acheteur. Certains biens neufs proposés dans le cadre de programmes de défiscalisation sont vendus jusqu’à 30% plus chers que les logements destinés aux propriétaires occupants. Renseignez-vous sur les prix à l'achat dans le neuf et l'ancien, dans la localité visée, afin d'éviter de surpayer votre acquisition. Si vous avez vérifié que la demande locative existe, peut-être serait-il plus rentable pour vous, sur la durée, d'acheter dans de l'ancien que dans du neuf avec la loi Scellier. A votre place je prendrais ma calculette.

Attention, ne cherchez pas non plus le bien le moins cher. La qualité du bien est un critère primordial. Une construction bâclée entraînera de nombreux frais et un manque d'attractivité pour vos locataires potentiels. Le choix du promoteur est essentiel pour obtenir le meilleur rapport qualité/prix. Comme pour tous vos achats. Bordez bien les services associés à votre achat immobilier. Des prestations telles que la gestion locative ou une garantie locative peuvent être incluses. Vérifiez ce que vous avez réellement, écrit noir sur blanc, pour le montant que vous déboursez.

Avec la crise actuelle, des gestes commerciaux de 7 à 10% sont fréquents. L'idéal pour ne pas vous faire avoir sur le tarif ? Investissez dans un programme qui est aussi ouvert, en dehors de la loi Scellier, aux accédants à la propriété classiques. Si les personnes du coin achètent le bien en tant que logement principal, c'est que le tarif est conforme au marché. Une fois que vous êtes certain de payer votre bien au tarif du marché, une question demeure : ne devriez-vous pas attendre encore que les tarifs baissent plus ?

Erreur n°4 : vous investissez dans le mauvais type de surface

Quels sont les surfaces les plus demandées en location ? Si vous ne prenez pas cette question en considération, vous ne mettrez pas toutes les chances de votre côté pour que votre investissement Scellier se révèle rentable. Vous augmentez votre risque de ne pas trouver de locataire à un moment ou l'autre des neuf années de location en tant que résidence principale que vous devez assurer pour obtenir votre réduction d'impôts.

Les surfaces les plus demandées sont les petites surfaces. Les grands deux pièces et les trois pièces sont les types d'habitation les plus recherchées par les locataires. autre information à prendre en considération : le budget moyen d'un investissement Scellier est de 200 à 240 000 euros. Soit un prix moyen au mètre carré de l'ordre de 3 000 à 4 500 euros.

Erreur n°5 : vous ne figurez pas dans le coeur de cible de la loi

Cette loi Scellier a été pensée pour un public précis. Les montants proposés font que ce type d'investissement est déconseillé si vous ne payez au moins 3 500 euros d'impôts sur le revenu chaque année. Sinon envisagez d'autres produits défiscalisants plus performants dans votre cas. Le minimum d'investissement pour que l'opération en loi Scellier soit intéressante est de 100 000 euros. Vous devez alors vous assurer que vous pourrez gérer le financement de cet achat immobilier. En effet, si vous financer cette opération immobilière par emprunt, vos loyers ne couvriront pas les mensualités de remboursement. Vous devrez produire un effort d'épargne de l'ordre de 150 à 200 euros par mois, si vous optez pour un remboursement classique.

Obtenez le meilleur taux de réduction d'impôts

Le taux de réduction de vos impôts ne sera plus que de 20% en 2011 et 2012 en investissant par la loi Scellier. D'où le succès actuel du dispositif Scellier et le fait de ne pas trop tarder si vous souhaitez investir par ce biais. C'est la date de signature de l'acte authentique, et non celle de la livraison de l'appartement, qui sera prise en compte pour déterminer à quel taux de réduction vous aurez le droit si vous investissez entre 2010 et 2011. En attendant, vous pouvez actuellement réduire vos impôts jusqu'à 36% dans le cadre de la loi Scellier si vous acceptez de louer 6 années de plus. Vous ne pourrez alors pas louer à une personne de votre famille et devrez louer à une personne dont les revenus entrent dans le cadre de la loi Borloo.

Avez-vous déjà investi en immobilier dans le cadre des dispositifs défiscalisants Borloo, Robien ou Scellier ? Quels sont les points sur lesquels vous avez été vigilants ? Avec le recul, quels conseils donneriez-vous aux lecteurs qui souhaiteraient se lancer ? Si vous envisagez un investissement loi Scellier, quelles sont les questions qui vous empêchent de sauter le pas ?

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Crédit photo : Joe Shlabotnik

Maintenant vous saurez rouler en Porsche pour moins cher qu'en Renault

Par Jean-Jacques Hénin le mercredi 1 juillet 2009 avec 12 commentaire(s)

Note de l'éditeur : cet article a été rédigé par FXavier, auteur invité et fidèle lecteur de PlusRiches.fr, que je remercie. Ses précédents articles publiés sur ce blog, étaient intitulés "Une méthode pour que vous deveniez financièrement indépendant à 50 ans" et "Et si vous habitiez chez votre locataire ?"

Est-ce aussi cher une Porsche ? Avec ce propos, j’aimerais vous faire partager ma passion pour cette marque automobile. Bien qu’il y ait beaucoup à commenter et à expliquer sur le savoir-faire, la rigueur, la fiabilité, je vais vous parler principalement du coût. Et montrez qu’une Porsche, ça peut vous coûter moins cher que votre voiture neuve !

Tout d’abord, il y a «Porsche et Porsche». Il y a la 911 et les autres. La 911 neuve ou d’occasion est chère mais elle maintient généralement très bien sa côte après 10 ans d’âge. Il faut savoir que c’est une voiture qui, jusqu’à récemment, n’était pas très moderne sur bon nombre de points (refroidissement à air, design, habitacle) et assez difficile à conduire dans ses limites ou sur le mouillé. Avec son moteur arrière, elle a comme un sac dans le dos, ça se sent à tout moment. Il faut aimer! Mais c’est une très belle voiture, qui se démode peu.

Les autres Porsche, comme les 944, 968, Boxster, Cayman décôtent vite au début puis très peu à partir de 8-10 ans d’âge. Ce sont des voitures d’architecture plus moderne (habitacle, propulsion avec moteur avant ou central), plus équilibrées et aux performances proches de la 911. Pour certaines, elles pourraient même être plus performantes, mais Porsche préfère que la référence reste la 911. Bref, ce sont de «vraies» Porsche, même si la polémique a toujours existé.

Les Porsche, pour la plupart, ont des rendements de fonctionnement très élevés, ce qui explique que les consommations moyennes sont plutôt basses. En conduite normale à peu soutenue, vous ne consommerez pas de manière démesurée. D’autre part, jusqu’à l’arrivée du Cayenne, Porsche a essayé de limiter le poids de ses voitures.

J’ai la chance de conduire ou d’être conduit dans une Porsche depuis très jeune, et d’avoir un peu vu l’évolution du marché. Il y a plus de 20 ans, une Porsche 911 achetée d’occasion se revendait le même prix voire plus chère ; c’est désormais plus le cas ! Ces 20 dernières années, j’ai connu d’heureux propriétaires de 944, 968 qui ont roulé plusieurs années pour pas cher (moins qu’on le croit en tout cas).

En 2002, j’ai franchi la portière de ma propre Porsche. Au tout début, avec le même budget, j’hésitais entre une Porsche 968 et une BMW M3 qui, pour le même prix, avait 5 ans de moins. J’ai choisi la 968 bien que moins performante : elle était pour moi, plus belle, moins démodable, plus fiable, et plus prestigieuse. J’ai cherché cette voiture plus de un an et demi.

Il ne faut pas hésiter à parcourir des kilomètres pour trouver la bonne. Surtout, qu’il y a de nombreux propriétaires de sportives ‘pas chères’ qui ne les entretiennent pas ou mal. Avant de vous déplacer, il faut demander toutes les informations utiles : le modèle exact, les options exactes (les Porsche ont des étiquettes avec la liste des options, et sur Internet, vous pouvez trouver le descriptif de l’option),le nombre de propriétaires antérieurs, la motivation de la vente, les entretiens effectués (dont la courroie de distribution). N’hésitez à vous faire faxer les factures. Souvent, vous n’en aurez pas bien que le vendeur ait pu vous dire le contraire (en particulier le remplacement de la courroie de distribution qui est une opération coûteuse).

Il faut alors aller voir la voiture. L’essayer, c’est important ! Si les freins fonctionnent mal, vous vous ne vous en rendrez pas compte autrement ! Regarder la voiture de partout : rouille, état du dessous, entretien intérieur, état du moteur, qualité des joints, etc.… Si l’intérieur est impeccable, il y a fort à parier que le chauffeur a bien entretenu sa voiture et la conduite avec respect. Quand vous aurez vu plusieurs voitures, vous saurez reconnaître celles qui ont été bien entretenues des autres. Ça prend du temps de trouver la belle ! Le jour où vous la rencontrez, vous le saurez immédiatement !

En 2002, j’ai acheté une 968 construite en 1992 (NB : après 10 ans, la carte grise baisse de moitié, et la taxe pollution est nulle). J’ai conservé cette voiture 5 ans. Je l’ai achetée 17 000 € et je l’ai revendue 14 000 €. Soit environ 600 € de décote par an ! J’étais assuré chez Patrim One qui me demandait environ 950 €/an pour une assurance tous risques avec 0.68 de bonus. Vous pouvez trouver moins cher avec les assurances « voitures de collection », jusqu’à 250 €/an. Je ne suis pas convaincu ; d’une part, souvent, les Porsche sont acceptées qu’après 20 à 25 ans d’âge en tant que voitures de collection. En effet, les assureurs savent qu’elles sont fiables, qu’elles roulent souvent beaucoup, et que les pièces se trouvent facilement. D’autre part, soyez prudents avec les conditions de ces assurances, il s’agit de votre santé aussi ! Pensez à faire une expertise de l’auto tous les 2 ans pour justifier de la cote de la voiture en cas de litige avec l’assurance.

Je roulais environ 8 000 à 10 000 km par an. J’ai changé les pièces suivantes : courroie de distribution, disques, plaquettes, pneus (20 000 km environ), batterie, vidange. L’entretien n’a jamais été fait chez un concessionnaire Porsche : ils sont très chers, ne connaissent pas bien les anciens modèles surtout quand ce n’est pas une 911. J’ai recherché un garagiste spécialisé Porsche et reconnu dans le milieu, il est belge de surcroit (c’est-à-dire moins cher !) J’ai toujours acheté des pièces d’origine Porsche, c’est important pour la revente. Ce sont des pièces relativement chères mais d’une longévité importante et adaptée aux performances de la voiture. On peut les acheter chez son garagiste Porsche ou sur Internet. Vous avez une idée des prix ici : http://www.cupspirit.com. Comme j’ai donné toutes mes factures à l’acheteur, j’évalue mes dépenses d’entretien à environ 1000 €/an. Le bilan annuel est le suivant :

- Décôte annuelle : 600 €
- Assurance : 950 €
- Expertise : 100 € (200 € tous les 2 ans)
- Entretien : 1 000 €
- Carburant : 1 650 € (10 000 km / an, 11 L/100 km à 1.50 €)
Soit un coût de 4 300 € / an.

Comparons ces coûts avec, par exemple, d’une Renault Laguna Diesel 2.2 DCI 150 PRIVILEGE BV6 option cuir, achetée neuve. Un modèle de 2004 d’une valeur neuve de 30 000 € se négocie aujourd’hui aux alentours de 7 500 €. Le bilan annuel est le suivant :

- Décote annuelle : 4 500 €
- Assurance : 350 €
- Entretien : 270 € (vidange annuelle, 1 train de pneus)
- Carburant : 840 € (10 000 km/an, 7 L/100 km à 1.20 €)
Soit 5 960 € / an.

Ce qui fait un différentiel de 1660 € / an. Après 5 ans d’utilisation, ça fait tout de même 8 300 € de perdu par rapport à l’usage d’une Porsche ! Bien sur, si vous utilisez votre Porsche, je vous déconseille d’avoir des accidents de carrosserie : d’une part, la décote à la revente vous guète, mais surtout les pièces sont extrêmement chères. Il peut même arriver que votre assureur, en cas d’accident grave, refuse de réparer la voiture pour ces mêmes raisons. Mais n’ayez pas d’inquiétude, il vous remboursera, et vous pourrez même revendre l’épave vous-même pour faire encore quelques bénéfices.

Alors, si vous n’êtes pas un gros rouleur, vous pouvez envisager une Porsche comme véhicule de tous les jours. A condition de ne pas avoir une famille trop nombreuse !

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Crédit photo : AddyLaddy

Saurez-vous gagner +30% par an grâce à l'investissement "deep value" ?

Par Jean-Jacques Hénin le vendredi 26 juin 2009 avec 4 commentaire(s)

Note de l'éditeur : Cet article a été rédigé par les éditeurs du blog « Les daubasses selon Benjamin Graham », un blog qui traite exclusivement de l’investissement « value », basé sur la valeur patrimoniale des entreprises. Ils ont souhaité vous présenter sur PlusRiches.fr la méthode d’investissement «dans le fond de roulement net» qu’ils pratiquent depuis maintenant plusieurs mois.

Un investissement «value» consiste à acheter des actifs peu chers, voir très bon marché par rapport à leur valeur intrinsèque. Il peut s’agir évidemment d’actions mais aussi d’autres supports évaluables comme les obligations ou l’immobilier par exemple.

Un grand nombre d’études a démontré que, lorsqu’un investisseur achète des actions bon marché d’une société négligée par les marchés, il en sera mieux rémunéré pour le risque (apparent) qu’il prend qu’un investisseur qui achète les actions d’une société performante qui faisait déjà partie de celles que tous les investisseurs s’arrachent. Cela semble logique : il y a plus de risques à investir dans une action dont le cours a été poussé à la hausse en raison d’excellentes perspectives futures qu’il n’y en a à investir dans une société dont le cours a été tellement «matraqué» qu’il ne reflète même plus la valeur de ce qu’elle possède.

Benjamin Graham est considéré comme le «père des investisseurs value». Il fut professeur du célèbre Warren Buffett et aussi son ancien employeur. Il est l’auteur de deux œuvres magistrales, considérées comme la bible des investisseurs « dans la valeur » : «Security Analysis» et «The Intelligent Investor».

Entre autres, il a établi une technique d’investissement imparable : celle qui consiste à acheter des sociétés qui côtent sous leur « valeur de fonds de roulement net » c’est-à-dire la valeur de leurs actifs à court terme (stocks, créances, liquidités,...) moins la valeur totale des dettes. De cette manière, on obtient tous les autres actifs (terrains, construction, installation, mobilier, goodwill, brevet ou licence, …) gratuitement.

Le professeur Henry Oppenheimer a analysé la rentabilité obtenue par des investissements dans des actions présentant une décote de 33 % par rapport à leur valeur de fond de roulement net, du 31/12/1970 au 31/12/1983. Pour l’expérience, le portefeuille fictif était renouvelé le 31/12 de chaque année : les actions les moins sous évaluées étant remplacées au sein du portefeuille par d’autres candidats meilleur marché.

Et quel fut le résultat de cette petite expérience ? Et bien, le portefeuille « fond de roulement net » a procuré au cours de cette période un rendement annuel de 29,4 % alors que la bourse américaine générait un rendement de 11,5 % par an au cours de la même période.

Cependant, il est rare de rencontrer un grand nombre de sociétés côtant si bon marché. Dans son édition de 1972 de « L’investisseur Intelligent », Benjamin Graham écrivait : «Examinons un dernier exemple sur ces opportunités en or d’antan qui n’existent plus aujourd’hui. Beaucoup de nos propres opérations de bourses se concentraient sur la recherche de bonnes affaires. Nous appelons ainsi ces titres dont les cours étaient inférieurs à leur fonds de roulement net. A l’évidence, ces titres se vendaient à un prix bien inférieur à la valeur marchande privée de l’entreprise. Aucun propriétaire ou actionnaire majoritaire de tels biens industriels ne songerait un instant à les brader aux prix reflétés par les cours. Aussi bizarre que cela puisse paraître, il fut un temps où de telles anomalies n’étaient pas si rares que cela. Nous avons publié en 1957 une liste de 200 titres qui offraient de telles caractéristiques. D’une façon ou d’une autre, toutes ces bonnes occasions ont tenu leur promesse et la rentabilité annuelle que nous en avons tirée fut très supérieure à ce que nous pouvions trouver sur des formes plus courantes d’investissement. Hélas, ces occasions ont disparu en 10 ans et, avec elle, la possibilité d’investir intelligemment et à peu de risques».

Aujourd’hui, il semble que ces opportunités disparues fassent leur réapparition. Monsieur Marché (personnage maniaco dépressif cher à Benjamin Graham) semble multiplier actuellement les possibilités d’investir en payant moins que la valeur du fonds de roulement net des entreprises (nous utilisons aussi le terme «valeur d’actif net net»).

Nous, c’est-à-dire un petit groupe de passionnés de l’investissement, avons souhaité vérifier que les préceptes de Graham étaient toujours valables aujourd’hui. Notre souci : constituer un portefeuille «net net» fortement diversifié.

Pourquoi fortement diversifié ? Parce qu’il est évident que si une société nous est proposée à des prix aussi attrayants, c’est qu’il y a une raison ou plutôt que Monsieur Marché y voit une raison. Il peut s’agir de sociétés en perte, ou très cycliques, ou dont le marché entrevoit des perspectives peu encourageantes. Bref, ce sont en général de vraies «daubasses».

Pour nous, le fait qu’il s’agisse d’entreprise peu performantes n’est pas grave en soi : en réalité, nous n’achetons pas des entreprises mais bien du cash, des stocks ou des créances sous leurs valeurs présumées de réalisation, l’entreprise elle-même nous étant offerte en sus.

Pourquoi pensons-nous que cette méthode est potentiellement très rentable ?

1- Parce que nous pensons qu’un actif reste un actif, il peut perdre un peu de valeur en fonction de la conjoncture mais il a bel et bien une «existence».

2- Parce qu’en investissant sur base du fonds de roulement net, nous investissons uniquement sur du concret et non sur des projections futures ou du «rêve».

3- Parce que l’actif circulant est l’actif le plus liquide et le plus facilement négociable pour une entreprise.

4- Parce qu’aucune transaction privée ne se ferait à des prix aussi bas.

5- Parce que nous voulons nous détacher le plus possible des tsunamis qui secouent la planète financière pour le moment et nous concentrer sur la valeur des entreprises elles-mêmes.

Et, à ce jour, après près de sept mois d’existence, le rendement de plus de 100 % obtenu par notre portefeuille semble nous donner raison … L'investissement dans ce type de support est à conseiller à des investisseurs possédant des connaissances élémentaires du marché des actions et de lecture de bilan. Il convient de noter que ce type d'investissement est en général très volatil et donc de souligner l'importance de garder son sang froid face aux fluctuations parfois violentes des cours.

Note de l'éditeur : Si vous souhaitez en connaître plus sur l’investissement en « net net », vous pouvez consulter le blog «Les daubasses selon Benjamin Graham».

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Crédit photo : Scubaben

Comment récupérer vos milliards non réclamés en assurance-vie ?

Par Jean-Jacques Hénin le mardi 23 juin 2009 avec 0 commentaire(s)

Avez-vous entendu parler des milliards d'euros non réclamés par les bénéficiaires de contrats d'assurance-vie ? Ce problème concernerait des centaines de milliers de français. J'ai l'impression que le sujet est devenu un marronnier car il réapparaît périodiquement dans vos journaux. Le scandale fait vendre. Mais qu'en est-il réellement ? D'où proviennent ces milliards ? Et surtout combien allez-vous pouvoir récupérer ? Comment devez-vous procéder ?

Pourquoi auriez-vous, sans le savoir, des milliards d'euros qui dorment ?

Avant la loi de décembre 2007, il était déconseillé aux souscripteurs d'une assurance-vie de prévenir les bénéficiaires du contrat. Sinon les bénéficiaires avaient alors la possibilité de bloquer votre contrat. Après acceptation de la clause bénéficiaire, tout changement sur votre contrat devait avoir l'aval du bénéficiaire. Le bénéficiaire ne voulant pas prendre de risques avec son futur pactole, refusait les modifications du contrat.

Du coup au moment du décès du souscripteur, les bénéficiaires ne connaissent pas l'existence du contrat d'assurance-vie. La compagnie d'assurance-vie n'est pas tenu au courant du décès du souscripteur ou, plus souvent, la clause bénéficiaire est tellement vague que les bénéficiaires précis ne peuvent être déterminés.

Pourquoi votre compagnie d'assurance-vie traînerait-elle des pieds ?

Légalement, si au bout de 30 ans l'argent d'un contrat d'assurance-vie n'a toujours pas été réclamé, il est reversé au fonds de réserve des retraites. Bien. Mais pendant ce temps, des frais de gestion sont prélevés chaque année. Tout bénéfice pour votre compagnie d'assurance-vie.

Depuis la loi passée en 2007, votre compagnie d'assurance a une obligation de moyens, mais pas de résultats, pour trouver les bénéficiaires d'un contrat d'assurance-vie suite au décès de son souscripteur. Il existe bien une Autorité de Contrôle des Mutuelles et des Assurances (ACAM) mandatée pour contrôler que votre compagnie d'assurances fait son travail. Malheureusement leurs effectifs sont peu nombreux et ont d'autres tâches à réaliser. Au final, pas de contrôles et pas de sanctions : les compagnies ne sont pas incitées à jouer le jeu.

Quelle somme pouvez-vous espérer récupérer et comment procéder ?

Selon la Police, il y aurait environ 1 milliard d'euros non réclamés sur des contrats d'assurance-vie dont le souscripteur est décédé. Selon les manifestants, ce serait plutôt 5 milliards d'euros. Comme toujours dans ces cas-là, la vérité doit se trouver au milieu. Cette somme serait à répartir entre environ 700 000 bénéficiaires non trouvés. Sachant qu'en moyenne un contrat d'assurance-vie lègue à son bénéficiaire environ 15 000 euros.

Comment savoir si vous êtes le bénéficiaire d'un contrat d'assurance-vie et faire valoir vos droits ? C'est simple et gratuit : vous contactez l'AGIRA (Association pour la Gestion des Informations sur le Risque en Assurance) en joignant une copie de l'acte de décès de l'assuré. En effet, vous ne pouvez pas utiliser l'AGIRA pour rechercher tous les contrats sur lesquels vous êtes bénéficiaires, que le souscripteur en soit décédé ou non. L'AGIRA transmet votre demande à l'ensemble des compagnie d'assurance-vie. Vous obtiendrez une réponse sous un mois environ. Seulement 18 000 requêtes ont été reçues en 2008, sur les centaines de milliers de français concernés. 2 300 demandes ont donné lieu au versement d'une prestation. C'est vraiment très peu. Voici l'adresse exacte pour effectuer votre demande :

AGIRA
Recherche des bénéficiaires en cas de décès
1 rue Jules Lefebvre
75431 Paris Cedex 09

Que pouvez-vous faire concrètement ?

Que pouvez-vous entreprendre maintenant avec toutes ces informations ? Tout d'abord vérifiez que les clauses bénéficiaires de vos contrats d'assurance-vie sont correctement rédigées. Sinon tous vos efforts d'épargne seront réduits à néant le jour où vous décéderez. Autant que les personnes que vous aimez puissent en bénéficier ! Ensuite, pourquoi ne pas faire la liste de vos proches décédés depuis 30 ans et envoyer une demande à l'AGIRA ? C'est gratuit et vous risquez seulement de récupérer plusieurs milliers d'euros !

Connaissiez-vous l'existence de l'AGIRA ? Avez-vous rencontré des problèmes pour récupérer l'argent placé sur une assurance-vie suite au décès du souscripteur ? Avez-vous prévenu les bénéficiaires que vous les aviez noté sur votre contrat d'assurance-vie ?

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Crédit photo : guano

4 étapes pour trancher entre taux fixe et taux variable pour votre crédit immobilier

Par Jean-Jacques Hénin le vendredi 19 juin 2009 avec 1 commentaire(s)

Quelle est la première question que vous pose votre banquier lorsque vous demandez un prêt immobilier ? "Taux fixe ou taux variable ?". Si le taux fixe semble représenter la sécurité, vous savez ce que vous paierez, le taux variable peut, sur le papier, vous permettre de payer moins cher votre logement. Le taux révisable représenterait un prêt sur trois en France. Alors lequel choisir concrètement ? Voici 4 questions à vous poser pour vous décider en toute connaissance de cause.

1. La différence avec le taux fixe est-elle suffisante ?

Le taux variable, comme son nom l'indique, peut monter ou descendre au cours de la vie de votre prêt. Alors que le taux fixe proposé par votre banque se base sur les taux à long terme, le taux révisable est calculé sur la base des taux à court terme. En général, un taux à court terme est plus faible qu'un taux à long terme à un instant t, car plus vous remboursez vite, moins le risque est élevé. Mais ce n'est pas toujours le cas.

Vous ne devez pas comparer votre taux variable avec le taux fixe que vous propose votre banque. Vous devez comparer le taux fixe le moins élevé qui vous est proposé avec le taux révisable le plus bas que vous trouvez. Ce sera probablement dans deux banques différentes. Le mieux est même de comparer le coût total de chacune des options. La règle de base à garder en tête est que le taux variable est intéressant s'il est au moins inférieur de 1% par rapport au taux fixe. Lorsque les taux sont historiquement bas comme actuellement, c'est quasiment impossible à trouver. Si la différence est inférieure à 0,5%, par exemple 4% en variable et 4,4% en fixe, de mon point de vue, choisissez le taux fixe. Les risques encourus ne valent pas le faible gain potentiel. D'autant que les sommes en jeu sont importantes.

La seconde question à vous poser est : pourrez-vous passer du taux variable au taux fixe quand vous le souhaiterez ? Gratuitement ? Ou quel en sera la coût ? Faîtes attention car le coût réel est souvent caché dans la formule de calcul du nouveau taux qui sera appliqué. La marge qui est ajoutée au taux de base, et qui représente la rémunération de votre banque, devient plus importante. Vérifiez quelle est la marge prise sur le taux initial et la marge prise sur le nouveau taux.

2. Votre indice de référence vous cache-t-il de mauvaises surprises ?

Un taux variable "trop beau pour être vrai" peut cacher des soucis ultérieurs. Quand aura lieu la première révision de votre taux ? Si la première révision a lieu dans trois mois, méfiez-vous là aussi ! Quel est l'indice de référence sur lequel sera basé votre taux variable ? Le plus souvent les banques utilisent l'Euribor. Si ce n'est pas le cas, vérifiez que vous pourrez suivre l'évolution de votre indice de référence facilement. Dans la presse spécialisée ou sur un site internet fiable.

Et que se passera-t-il concrètement quand votre indice de référence baissera ou montera ? Est-ce-que votre taux montera ou descendra ? En appliquant quelle règle de calcul ? Ou est-ce que ce sont le nombre de vos mensualités qui évoluera, le montant de votre mensualité restant le même ? Et si vous appliquiez la règle de calcul du nouveau taux aujourd'hui, trouverez-vous le même taux que celui qui vous est proposé initialement ? Si la réponse est non, vous allez au devant de (mauvaises) surprises.

Pour réduire les risques liés aux taux révisables, les banques proposent des taux variables capés. Cela signifie que votre taux variable ne pourra monter (et parfois descendre) de plus d'un certain pourcentage prédéfini. Par exemple, votre taux variable ne pourra monter de plus de 2%. Vous pouvez alors envisager le scénario le pire et calculer combien de temps votre taux variable doit rester celui annoncé initialement avant d'atteindre ensuite son plafond (cas le pire) et rester tout de même plus intéressant que le taux fixe qui vous est proposé. A vous d'estimer ensuite si ce scénario vous semble réaliste ou non. Exemple faux : pour faire mieux qu'un taux fixe à 5%, mon taux variable doit rester à 4% pendant 5 ans avant de passer à 6% (taux maxi car capé à +2%).

3. La tendance des marchés est-elle favorable aux taux variables ?

Les sites comme meilleurtaux.com arrivent à vous donner une tendance pour les mois à venir. Mais la visibilité reste faible. Difficile de savoir où en seront les taux à court terme d'ici quelques années. Avec cette faible visibilité, un taux variable est moins risqué si votre emprunt est de courte durée. Ou si vous pensez revendre votre bien dans quelques années. D'où l'idée que certains défendent que les taux variables sont à réserver aux spécialistes, capables d'anticiper les baisses et les hausses de marché au lieu de les subir, pour les non initiés.

Lorsque les taux sont élevés, le potentiel de baisse est important. Il y a quelques années certains ont réalisé de bonnes affaires car les taux variables n'avaient cessé de baisser. Mais aujourd'hui les taux sont historiquement bas. Il y a peu de chance qu'ils baissent beaucoup plus. Le risque sur la durée que les taux variables remontent au-dessus des taux fixes actuels est important. Les taux variables sont de ce point de vue moins intéressants aujourd'hui. Pour connaître ce potentiel de baisse ou de hausse, vous pouvez consulter l'historique de l'Euribor, qui sert de taux de référence à la majorité des taux révisables.

4. Avez-vous bien relu et surtout compris votre contrat de prêt ?

Pour la très large majorité, cet investissement sera le plus important de votre vie. Il vous engage pendant dix, vingt ou trente ans. Toute erreur pourrait avoir des répercussions importantes pendant des années. Donc si votre conseiller bancaire vous a affirmé que votre taux variable serait capé à +2%, surtout ne le croyez pas ! C'est trop important : vérifiez bien que c'est écrit noir sur blanc sur votre contrat. Sinon vous en subirez les conséquences quand vous recevrez des remboursements à effectuer que vous ne pourrez pas assumer car non prévus. Malheureusement des histoires comme celle-ci, les forums spécialisés en regorgent. Et les actions en justice pour tromperie ne manquent pas.

Relisez bien votre contrat. S'il est trop compliqué, ne le signez pas. Par exemple, à mon humble avis, si lorsque votre taux variable monte, il est prévu que ce soit d'abord la durée de votre crédit qui s'allonge puis le montant de vos mensualités qui augmente, ne souscrivez pas. L'objectif est de vous embrouiller. Les calculs deviennent trop complexes. Votre banquier vous expliquera alors que dans le pire des cas votre mensualité ne montera "que" de quelques dizaines d'euros. Exact mais il "oublie" d'ajouter que vous paierez 10 ans de plus ! Comme toujours avec un crédit, comparez les coûts totaux de chaque offre. Tout compris.

Un dernier exemple pour vous engager à bien relire votre contrat : certaines banques vous proposent un taux d'appel très bas pendant 10 ans, avec le choix ensuite entre un taux variable et un taux fixe. Le taux initial très bas vous permet de remplir les conditions pour obtenir le prêt. Les mensualités sont plus faibles. Au moment de la révision du taux, 10 ans plus tard, les petites lignes que vous n'avez pas pris le temps de lire impliquent que votre taux devient plus élevé que le taux d'usure ! Vous vous êtes faits avoir. Vérifiez que vous avez compris chaque ligne avant de signer.

Conclusion

Si vous répondez positivement aux quatre questions précédentes, cela signifie que vous pouvez envisager un taux variable. Un taux révisable capé à 1% peut représenter le meilleur des deux mondes : un taux plus faible que du fixe, avec un garde fou. Afin de réduire encore plus vos risques, il est souvent conseillé de réaliser deux prêts au lieu d'un seul : vous empruntez une moitié du montant total avec un crédit à taux variable et l'autre moitié à taux fixe.

De votre point de vue, quels sont les autres aspects à prendre en considération avant d'opter pour un crédit immobilier à taux révisable ? Pour acheter votre logement, avez-vous choisi un emprunt à taux fixe ou à taux variable ? Quels étaient les raisons motivant votre choix ? Si c'était à refaire, que conseilleriez-vous ?

- Consulter l'historique de l'Euribor depuis 1999
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Crédit photo : Shermeee