Investir en immobilier (8ième partie)

Par Jean-Jacques Hénin le mercredi 27 avril 2005 avec 2 commentaire(s)

Une fois venu le temps des négociations, il y a toujours 3 étapes à suivre :
- Découvrir ce que veut vraiment le vendeur et si vous pouvez le lui offrir,
- Obtenir autant d'informations que possible sur le bien, le vendeur, le voisinage, les écoles, le taux de criminalité, les futurs travaux prévus aux alentours et sur la co-propriété,
- Concéder ce dont vous n'avez pas besoin et que le vendeur veut.

Meilleures seront la quantité et la qualité de vos informations, le mieux vous serez préparés pour la négociation finale. Une bonne affaire ne tombe jamais du ciel. Les bonnes affaires se font en ayant les bonnes informations et effectuant une négociation appropriée. Si parfois la négociation échoue, ne soyez pas surpris d'être recontacté par l'agent immobilier ou le vendeur avec un prix revu à la baisse. Cela se produit tout le temps.

La suite se trouve dans l'article Investir en immobilier (9ième partie)

Investir en immobilier (7ième partie)

Par Jean-Jacques Hénin le mercredi 20 avril 2005 avec 0 commentaire(s)

Maintenant que vous savez comment détecter les bonnes opportunités sur le marché immobilier, vous devez apprendre à négocier. Dans cette partie, le secret consiste à savoir vous mettre à la place de l'acheteur, à savoir penser comme lui.

Les meilleurs hommes d'affaires sont des maîtres dans l'art de se mettre à la place de leurs clients pour comprendre leurs réels besoins et désirs. Peu d'investisseurs immobiliers gagnent beaucoup d'argent parce qu'ils ne savent pas aboutir à un accord gagnant pour les deux parties. Quand l'affaire ne se conclut pas, ils reportent la faute sur le vendeur, au lieu de chercher à comprendre pourquoi ils sont passés à côté d'un beau profit.

Commencez à penser comme un vendeur motivé. Si vous étiez désespéré de vendre, qu'est-ce-qui se passerait dans votre esprit ? Imaginez que vous ayez de gros problèmes de dettes, que vous soyez en instance de divorce, ... si un acheteur vous proposant une solution rapide se présente, seriez-vous soupçonneux ? Comment réagiriez-vous à ses questions ? Que devrait-il faire pour vous mettre en confiance ? Que devrait-il vous dire ? Pourquoi ? Comment le dirait-il ?

La suite se trouve dans l'article Investir en immobilier (8ième partie)

Investir en immobilier (6ième partie)

Par Jean-Jacques Hénin le lundi 18 avril 2005 avec 0 commentaire(s)

Un des secrets pour gagner de l'argent en investissant dans l'immobilier est de savoir s'entourer d'une bonne équipe. Avec une équipe, 1+1=11 et non pas 2. Il vous faut trouver des conseillers, des investisseurs, des spécialistes en impôts, des chefs de chantier, des maçons, des plombiers, des spécialites en prêts immobiliers, des personnes vous détectant de bonnes affaires dans leur quartier ...

Lorsque vous démarrez, vous avez encore plus besoin de l'expérience des autres, de leurs connaissances, pour prendre confiance. Vos amis et vos contacts dans le domaine de l'immobilier seront d'une valeur inestimable. Ces contacts se prennent n'importe où, pas nécessairement dans les salons immobiliers, mais aussi dans votre club de gym, lors d'un mariage, en promenant votre chien, ou sur internet, à partir du moment où vous prenez bien soin de faire savoir aux gens ce que vous faîtes.

Vous multiplierez vos gains dans l'immobilier en prenant le temps de construire une bonne équipe, c'est sûr et certain.

La suite se trouve dans l'article Investir en immobilier (7ième partie)

Investir en immobilier (5ième partie)

Par Jean-Jacques Hénin le mardi 12 avril 2005 avec 0 commentaire(s)

Savoir évaluer le montant d'une propriété rapidement et de manière certaine est une compétence que se doit de développer tout investisseur immobilier. Pour cela il vous faut au minimum :

1. Garder un oeil exercé sur le montant des propriétés locales, en lisant les petites annonces et en rendant visite vous-même aux agents immobiliers locaux,

2. Garder un oeil sur la durée que mettent les propriétés à se vendre dans l'endroit retenu. Quelles propriétés se vendent rapidement ? Lesquelles restent sur le marché ? Pour quel type de biens y a-t-il trop d'offres ... ou trop de demandes par rapport aux offres ?

3. La première chose à faire lorsque vous avez une affaire en vue est d'appeler trois agents immobiliers locaux pour connaître le prix approximatif auquel ce type de propriété se vend dans le même coin. Prétendez que vous appelez pour un acheteur potentiel (votre soeur par exemple) et décrivez le type de bien que vous recherchez, qui sera identique au bien que vous envisagez. S'ils n'ont rien de comparable dans leur liste de biens à vendre, demandez-leur une estimation du montant pour lequel un tel bien se vendrait dans la rue exacte de la propriété que vous avez en tête. Demandez-leur aussi s'ils ont vendu des biens similaires ces six derniers mois et à quel prix.

4. Pour savoir combien se louera le bien, faîtes de même en appelant trois agences de location immobilière, en prétendant cette fois que vous recherchez un bien à louer. Demandez une description précise des biens qu'ils ont à louer dans le coin qui vous intéresse et le montant du loyer.

Armé de toutes ces informations, vous serez capables de savoir si ce que le bien que vous est proposé est une bonne affaire ou non.

La suite se trouve dans l'article Investir en immobilier (6ième partie)

Investir en immobilier (4ième partie)

Par Jean-Jacques Hénin le vendredi 8 avril 2005 avec 1 commentaire(s)

Il vous faut analyser autant de propositions de vente que possible, c'est la seule manière de trouver de bonnes affaires et de bien connaître votre marché local.

Si vous envisagez d'investir dans une propriété en dehors de votre localité, voici un guide rapide en 5 étapes à suivre :

1. Téléphonez à 3 agences de locations locales et dîtes-leur que vous envisagez d'acheter une propriété pour la louer. Demandez leur de visiter le bien et de vous donner une idée du montant pour lequel elle pourrait être louée. Demandez leur de lister les travaux à effectuer qui réduiront les chances de pouvoir louer rapidement le bien.

2. Une fois que vous connaissez les travaux à effectuer, appeler les décorateurs, couvreurs, charpentiers, plombiers, ... pour avoir une estimation des coûts. Demandez conseil aux agences immobilières contactées pour choisir ces entreprises locales.

3. Si tout vous semble correct, recherchez votre financement. Si la propriété est évaluée par la banque, demandez à voir leur rapport pour voir si vous n'avez rien oublié.

4. Visitez vous-même la propriété et écrivez votre propre rapport, pour vous ou vos investisseurs. Evaluez tous les coûts et si vous n'êtes pas certain de savoir le faire, faîtes venir avec vous votre responsable des travaux.

5. Si vous êtes en confiance, que votre banque et l'entreprise effectuant les réparations ne voient aucun problème, achetez la propriété.

Lorsque vous trouvez un vendeur motivé mais qui ne réside pas dans votre localité, ne pensez pas de suite que vous n'allez pas pouvoir profiter de la bonne opportunité.


La suite se trouve dans l'article Investir en immobilier (5ième partie)

Investir en immobilier (3ième partie)

Par Jean-Jacques Hénin le mardi 5 avril 2005 avec 0 commentaire(s)

Pour vous assurer que votre vendeur est vraiment un vendeur motivé, il faut premièrement savoir quelle est sa raison de vendre son bien rapidement et deuxièmement connaitre sa limite de temps, 2 mois par exemple.

Si votre vendeur vous semble suffisament motivé pour vendre en dessous du prix du marché, vous devez vous faire une idée plus approfondie de l'opportunité :

1. Pourrez-vous retirer un bénéfice raisonnable du bien une fois que tous les frais (prêts, notaire, restauration, ...) auront été payés ? Obtenir le plus de renseignements possibles sur les différents coûts auprès du vendeur est primordial lors des premiers contacts avec lui.

2. Le bien pourra-t-il se louer ET se vendre facilement ? Quel type de locataires espérez-vous attirer ? Le bien pourra-t-il se revendre facilement si vous avez besoin de le revendre rapidement ?

3. La zone dans laquelle se trouve le bien est-elle en déclin ou devient-elle côtée ? A quoi ressemblent les voisins ? Leurs propriétés sont-elles entretenues ? La marque et le modèle des voitures présentes dans la rue sont parfois un bon indicateur sur le niveau de vie des personnes habitant le coin.

4. Pouvez-vous trouver les fonds pour acheter le bien dans les délais requis par le vendeur ? Si ce n'est pas le cas, soit vous trouvez un investisseur que le bien intéressera et vous rémunérera pour l'affaire que vous lui avez apportée, soit vous trouvez quelqu'un pour vous prêter l'argent le temps de revendre ce bien au prix du marché.

La suite se trouve dans l'article Investir en immobilier (4ième partie)

Investir en immobilier (2ième partie)

Par Jean-Jacques Hénin le vendredi 1 avril 2005 avec 0 commentaire(s)

Comment trouver de bonnes affaires en immobilier ? Vous devez faire savoir que vous achetez des propriétés rapidement et cash (que ce soit vrai ou non à cette étape n'est pas important). Vous devez vous faire connaître car les vendeurs très motivés ne crient pas sous les toits leurs problèmes de dettes ou leur divorce en cours. Vous devez passer du temps avec les gens qui connaissent des vendeurs motivés : agents immobiliers locaux, banquiers octroyant des prêts immobiliers, postier, personnes âgées au courant des affaires du voisinage, courtiers en assurance, médecins, coiffeur, ... en n'oubliant jamais de leur remettre votre carte de visite.

Il vous faut qualifier les vendeurs en leur posant des questions logiques et bien pensées sur leur situation. L'idéal est d'avoir une feuille avec des cases à remplir au moment où vous les rencontrez. Votre première priorité doit être d'établir un flux de vendeurs motivés. Ne perdez pas de temps à visiter des biens dont le vendeur n'est pas motivé. Passer plutôt du temps à filtrer les personnes qui vous feront perdre votre temps. Dans quelle situation un vendeur est-il motivé : en cas de dettes, de divorce, de besoin de vendre pour acheter une nouveau bien, de banqueroute, de décès dans la famille, de naissance dans la famille, de déménagement pour raison professionnelle, par exemple. Ce sont ces situations qu'il faut rechercher.

Pour repérer les bonnes affaires, quand vous rentrez chez vous, quand vous promenez votre chien, quand vous faîtes du vélo, ... prenez toujours une route différente et vous découvrirez des propriétés à vendre que même vos concurrents n'auront pas remarqué. Car tous les biens à vendre ne sont pas dans les petites annonces. Laissez alors un flyer indiquant que vous proposez un service d'achat de propriétés cash, en vous assurant que la bonne personne le reçoive.

La suite se trouve dans l'article Investir en immobilier (3ième partie)