4 étapes pour trancher entre taux fixe et taux variable pour votre crédit immobilier

Par Jean-Jacques Hénin le vendredi 19 juin 2009 avec 2 commentaire(s)

Quelle est la première question que vous pose votre banquier lorsque vous demandez un prêt immobilier ? "Taux fixe ou taux variable ?". Si le taux fixe semble représenter la sécurité, vous savez ce que vous paierez, le taux variable peut, sur le papier, vous permettre de payer moins cher votre logement. Le taux révisable représenterait un prêt sur trois en France. Alors lequel choisir concrètement ? Voici 4 questions à vous poser pour vous décider en toute connaissance de cause.

1. La différence avec le taux fixe est-elle suffisante ?

Le taux variable, comme son nom l'indique, peut monter ou descendre au cours de la vie de votre prêt. Alors que le taux fixe proposé par votre banque se base sur les taux à long terme, le taux révisable est calculé sur la base des taux à court terme. En général, un taux à court terme est plus faible qu'un taux à long terme à un instant t, car plus vous remboursez vite, moins le risque est élevé. Mais ce n'est pas toujours le cas.

Vous ne devez pas comparer votre taux variable avec le taux fixe que vous propose votre banque. Vous devez comparer le taux fixe le moins élevé qui vous est proposé avec le taux révisable le plus bas que vous trouvez. Ce sera probablement dans deux banques différentes. Le mieux est même de comparer le coût total de chacune des options. La règle de base à garder en tête est que le taux variable est intéressant s'il est au moins inférieur de 1% par rapport au taux fixe. Lorsque les taux sont historiquement bas comme actuellement, c'est quasiment impossible à trouver. Si la différence est inférieure à 0,5%, par exemple 4% en variable et 4,4% en fixe, de mon point de vue, choisissez le taux fixe. Les risques encourus ne valent pas le faible gain potentiel. D'autant que les sommes en jeu sont importantes.

La seconde question à vous poser est : pourrez-vous passer du taux variable au taux fixe quand vous le souhaiterez ? Gratuitement ? Ou quel en sera la coût ? Faîtes attention car le coût réel est souvent caché dans la formule de calcul du nouveau taux qui sera appliqué. La marge qui est ajoutée au taux de base, et qui représente la rémunération de votre banque, devient plus importante. Vérifiez quelle est la marge prise sur le taux initial et la marge prise sur le nouveau taux.

2. Votre indice de référence vous cache-t-il de mauvaises surprises ?

Un taux variable "trop beau pour être vrai" peut cacher des soucis ultérieurs. Quand aura lieu la première révision de votre taux ? Si la première révision a lieu dans trois mois, méfiez-vous là aussi ! Quel est l'indice de référence sur lequel sera basé votre taux variable ? Le plus souvent les banques utilisent l'Euribor. Si ce n'est pas le cas, vérifiez que vous pourrez suivre l'évolution de votre indice de référence facilement. Dans la presse spécialisée ou sur un site internet fiable.

Et que se passera-t-il concrètement quand votre indice de référence baissera ou montera ? Est-ce-que votre taux montera ou descendra ? En appliquant quelle règle de calcul ? Ou est-ce que ce sont le nombre de vos mensualités qui évoluera, le montant de votre mensualité restant le même ? Et si vous appliquiez la règle de calcul du nouveau taux aujourd'hui, trouverez-vous le même taux que celui qui vous est proposé initialement ? Si la réponse est non, vous allez au devant de (mauvaises) surprises.

Pour réduire les risques liés aux taux révisables, les banques proposent des taux variables capés. Cela signifie que votre taux variable ne pourra monter (et parfois descendre) de plus d'un certain pourcentage prédéfini. Par exemple, votre taux variable ne pourra monter de plus de 2%. Vous pouvez alors envisager le scénario le pire et calculer combien de temps votre taux variable doit rester celui annoncé initialement avant d'atteindre ensuite son plafond (cas le pire) et rester tout de même plus intéressant que le taux fixe qui vous est proposé. A vous d'estimer ensuite si ce scénario vous semble réaliste ou non. Exemple faux : pour faire mieux qu'un taux fixe à 5%, mon taux variable doit rester à 4% pendant 5 ans avant de passer à 6% (taux maxi car capé à +2%).

3. La tendance des marchés est-elle favorable aux taux variables ?

Les sites comme meilleurtaux.com arrivent à vous donner une tendance pour les mois à venir. Mais la visibilité reste faible. Difficile de savoir où en seront les taux à court terme d'ici quelques années. Avec cette faible visibilité, un taux variable est moins risqué si votre emprunt est de courte durée. Ou si vous pensez revendre votre bien dans quelques années. D'où l'idée que certains défendent que les taux variables sont à réserver aux spécialistes, capables d'anticiper les baisses et les hausses de marché au lieu de les subir, pour les non initiés.

Lorsque les taux sont élevés, le potentiel de baisse est important. Il y a quelques années certains ont réalisé de bonnes affaires car les taux variables n'avaient cessé de baisser. Mais aujourd'hui les taux sont historiquement bas. Il y a peu de chance qu'ils baissent beaucoup plus. Le risque sur la durée que les taux variables remontent au-dessus des taux fixes actuels est important. Les taux variables sont de ce point de vue moins intéressants aujourd'hui. Pour connaître ce potentiel de baisse ou de hausse, vous pouvez consulter l'historique de l'Euribor, qui sert de taux de référence à la majorité des taux révisables.

4. Avez-vous bien relu et surtout compris votre contrat de prêt ?

Pour la très large majorité, cet investissement sera le plus important de votre vie. Il vous engage pendant dix, vingt ou trente ans. Toute erreur pourrait avoir des répercussions importantes pendant des années. Donc si votre conseiller bancaire vous a affirmé que votre taux variable serait capé à +2%, surtout ne le croyez pas ! C'est trop important : vérifiez bien que c'est écrit noir sur blanc sur votre contrat. Sinon vous en subirez les conséquences quand vous recevrez des remboursements à effectuer que vous ne pourrez pas assumer car non prévus. Malheureusement des histoires comme celle-ci, les forums spécialisés en regorgent. Et les actions en justice pour tromperie ne manquent pas.

Relisez bien votre contrat. S'il est trop compliqué, ne le signez pas. Par exemple, à mon humble avis, si lorsque votre taux variable monte, il est prévu que ce soit d'abord la durée de votre crédit qui s'allonge puis le montant de vos mensualités qui augmente, ne souscrivez pas. L'objectif est de vous embrouiller. Les calculs deviennent trop complexes. Votre banquier vous expliquera alors que dans le pire des cas votre mensualité ne montera "que" de quelques dizaines d'euros. Exact mais il "oublie" d'ajouter que vous paierez 10 ans de plus ! Comme toujours avec un crédit, comparez les coûts totaux de chaque offre. Tout compris.

Un dernier exemple pour vous engager à bien relire votre contrat : certaines banques vous proposent un taux d'appel très bas pendant 10 ans, avec le choix ensuite entre un taux variable et un taux fixe. Le taux initial très bas vous permet de remplir les conditions pour obtenir le prêt. Les mensualités sont plus faibles. Au moment de la révision du taux, 10 ans plus tard, les petites lignes que vous n'avez pas pris le temps de lire impliquent que votre taux devient plus élevé que le taux d'usure ! Vous vous êtes faits avoir. Vérifiez que vous avez compris chaque ligne avant de signer.

Conclusion

Si vous répondez positivement aux quatre questions précédentes, cela signifie que vous pouvez envisager un taux variable. Un taux révisable capé à 1% peut représenter le meilleur des deux mondes : un taux plus faible que du fixe, avec un garde fou. Afin de réduire encore plus vos risques, il est souvent conseillé de réaliser deux prêts au lieu d'un seul : vous empruntez une moitié du montant total avec un crédit à taux variable et l'autre moitié à taux fixe.

De votre point de vue, quels sont les autres aspects à prendre en considération avant d'opter pour un crédit immobilier à taux révisable ? Pour acheter votre logement, avez-vous choisi un emprunt à taux fixe ou à taux variable ? Quels étaient les raisons motivant votre choix ? Si c'était à refaire, que conseilleriez-vous ?

- Consulter l'historique de l'Euribor depuis 1999
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Crédit photo : Shermeee