Une méthode pour que vous deveniez financièrement indépendant à 50 ans
Par Jean-Jacques Hénin le mardi 16 juin 2009 avec 24 commentaire(s)
Note de l'éditeur : cet article a été rédigé par FXavier, auteur invité et fidèle lecteur de PlusRiches.fr, que je remercie. Son précédent article publié sur ce blog, il y a quelques semaines, était intitulé "Et si vous habitiez chez votre locataire ?"J’ai expliqué dans mon propos précédent qu’un objectif important pour moi est de devenir indépendant financièrement. En prenant de l’âge, je souhaite ne pas rester sous la dépendance de mon employeur. A 50 ans, il me trouvera peut-être en dehors du coup, ou inefficace, ou encore trop vieux pour son image. Si je suis licencié, je ne veux pas être obligé de mendier dans les cabinets RH, ou de refuser des offres parce que celles-ci sont en dessous de mon salaire précédent donc insuffisantes pour mon train de vie. D’autre part, dans mon travail, je veux garder la possibilité de dire « non » sans arrière pensée personnelle : pouvoir ne pas appliquer des consignes que je ne partage pas sans craindre pour mon emploi. C’est ce que Maslow expliquait avec sa pyramide : pour bien travailler, il faut au minimum être sûr de se nourrir.
J’ai 33 ans et ma stratégie passe en partie par l’immobilier. Je pense que c’est un investissement qui peut maintenir sa valeur, sur le long terme, comme c’est le cas de la terre agricole généralement. Mais les revenus de la terre sont plus faibles, plus aléatoires, moins accessibles (SAFER, il faut être dans le milieu, informé). L’immobilier est plus sûr que de l’argent placé, ce dernier peut vite être dévalué ou s’envoler avec l’établissement qui le fait fructifier. L’immobilier peut aussi s’envisager comme un moyen relativement rémunérateur, avec une gestion pas trop lourde si on limite le nombre d’investissements ou que l’on décide d'en déléguer la gestion. Les loyers sont revalorisés en fonction de l’inflation. Il y a aussi la possibilité de compter sur des plus-values : le raisonnement étant à l’échelle d’une vie, on a le temps de saisir les moments de hausse. Les plus-values sont défiscalisées après 10 ans de possession.J’ai fait mon plan de trésorerie. J‘ai placé en ligne les années et mon âge et en colonnes, mes ressources (salaire, retraite, revenus immobiliers, intérêts des placements), les sorties d’argent (dépenses quotidiennes, loisirs, investissements, impôts), et des colonnes indicatives comme le montant des économies placées, le poids des mensualités des emprunts, et la capacité d’endettement maximum restante. Voici un résumé de mon scénario :
- 2005 : j’ai acheté mon 1er appartement (voir l’article "Et si vous habitiez chez votre locataire ?") emprunté sur 20 ans. Transaction complète (agence, notaire) : 166 000 € pour un 4 pièces en plein centre ville, quartier historique. Apport de 50 000 €. 1er palier de 4 ans à 1200 € / mois, puis 16 ans à 700 €. Valeur locative : 750 € / mois. Rendement net après impôts (sans travaux) : 2.7 %.
- 2010 : j’achèterais le second (j’ai choisi Paris car mon amie devra y résider 2 ans à partir de cette date) emprunté sur 20 ans. Transaction complète estimée : 177 000 € pour un 2 pièces d’environ 20 m2. Apport 50 000 €. 1er palier de 2 ans de 1700 € / mois, puis 18 ans à 600 €. Valeur locative estimée : 650 € / mois. Rendement net après impôts (sans travaux) : 1.9 %.
- 2012 : par une avance, j’aiderais mon amie à acheter son appartement (futur travail dans une autre capitale), emprunt sur 20 ans auquel je ne participe pas. Mon apport sera de 40 000 €.
- 2013 : nous achèterions notre logement pour vivre (c‘est celui-ci qu’on revendra en cas de déménagement mais le but est de le conserver comme lieu de base pour longtemps). J’envisage environ 250 000 € pour une maison à la campagne avec un emprunt sur 25 ans. Je ne pense pas acheter quelque chose de plus cher car je trouve qu’une telle somme est à la limite du déraisonnable. Il vaut mieux désormais garder son argent pour du pouvoir d’achat « d’aujourd’hui » ; en effet, le pourvoir d’achat « à venir », je l’aurais déjà préparé pendant les dix années précédentes. Cela fait 1400 € / mois de mensualité. De toute façon, avec cette mensualité, je suis à mon maximum car je compte aussi 170 € d’effort mensuel pour le 1er appartement, et 340 € pour celui à Paris. Les loyers étant proches des mensualités d’emprunt, lorsque je retire les impôts locatifs, j’arrive à cet apport moyen sur la durée de l’emprunt. Au début, l’effort est plus faible (plus d’intérêts déductibles des impôts), puis augmente (on peut réduire l’impôt en effectuant des travaux qui sont déductibles).
Pour chaque investissement, j’ai décidé de maximiser mes remboursements d’emprunt pendant la période où nous les habitons nous-mêmes. Ce sont aussi des achats raisonnés et à la mesure de la valeur de la location : il faut que la mensualité soit proche du loyer perçu. Seule la maison de vie est un peu moins réfléchie mais tout à fait raisonnable par rapport à ce qu’on aurait pu dépenser en cumulant nos 2 salaires.
En 2015, j’ai positionné un achat plaisir : une belle voiture sportive prestigieuse achetée d’occasion à bon prix et qui ne décôtera pas trop (ça mériterait aussi un article !)
A propos de mes revenus, je n’ai pas mis d’augmentation de salaire basée sur l’inflation. Je tiens à faire tous mes calculs en valeur courante. En effet, les loyers sont de toute façon revalorisés selon l’inflation, idem pour le salaire ; il n’est donc pas nécessaire de compliquer les calculs et d’ajouter des incertitudes qui pourraient rendre trop optimistes les scénarii. Je me suis mis tout de même sur l’ensemble de ma carrière : +7% sur mon salaire en 2013 et encore +7 % en 2017.
La première chose qui m’a surprise est la suivante : le plus dur n’est pas de financer ma retraite. J’évalue pourtant cette retraite de façon plutôt pessimiste : 15 K€ nets par an à partir de 65 ans ; c’est une hypothèse que je n’ai pas encore pris le temps d’estimer, c’est moins du quart de mon salaire net actuel. Comme je compte quitter mon emploi vers la cinquantaine, je préfère prendre une hypothèse prudente. L’emprunt de mon 1er achat se terminera en 2025, à 50 ans ; celui de Paris à 55 ans, et celui de la résidence principale à 63 ans. Ainsi les loyers (8 600 €/an) deviennent des revenus et me donneront l’équivalent de la moitié de ma future retraite dès 55 ans.
Il y aura un moment difficile vers 2010 et 2011. En prenant 33% comme taux maximum d’endettement, j’ai des mensualités qui sont 200 € supérieures à ce que me permet mon salaire. On verra ce qui peut-être fait à ce moment-là, il faudra peut-être retarder un achat d’un an (le temps d’augmenter l’apport initial) ou espérer que la bourse reprenne fortement (j’ai placé une bonne somme d’argent vers les plus bas moments, fin 2008) mais j’ai peur qu’il faille attendre 2011 (voire plus) pour les marchés financiers reprennent fortement.
En fait, le plus dur, c’est justement d’être indépendant à 50 ans ! Je souhaite conserver le même revenu, les mêmes dépenses, il faut donc que je finance 15 années de revenu en roue libre jusqu’à l’âge de la retraite. Les calculs me disent en fait que ce n’est possible qu’à partir de 55 ans. A cet âge, je peux choisir d’arrêter de travailler ou de continuer comme bon me semble. C’est 5 ans de plus que ce que je souhaite. J’ai probablement trop attendu avant de me lancer dans mes investissements. Mais je sais aussi qu’avant j’aurais fait les mauvais choix (achat d’un studio par exemple), j’aurais gâché de l’argent ou de la capacité d’endettement…
Je passe par un point bas en liquidité à 64 ans et qui se stabilise. Sachant que j’ai évalué le même train de vie en retraite que celui que j’ai actuellement. Je pense même qu’un retraité relativement âgé dépense moins qu’un actif ; je reste toutefois prudent, une fois de plus. En cas de maison de retraite, je pourrais puiser dans cette somme ou revendre des biens.
J’espère que cette perspective va vous inciter à imaginer votre avenir. Cette relative rigueur dans la gestion du présent m’apportera à l’avenir encore plus de liberté. A l’ombre de mes 55 ans, je serai libre de dire « merde », de créer mon activité peut-être, de me consacrer à des associations, à mes parents. A chacun d’imaginer ce qu’il veut devenir ...
Si cet article vous a plu, vous aimerez également :
- De combien aurez-vous besoin pour votre retraite ?
- 4 étapes pour devenir retraité à votre trentaine
- Et si vous habitiez chez votre locataire ?
- 4 stratégies pour réussir vos investissements immobiliers
Crédit photo : bradipo
