Les 5 pièges à éviter avec votre investissement en loi Scellier

Par Jean-Jacques Hénin le mardi 7 juillet 2009 avec 5 commentaire(s)

Devez-vous profiter des avantages proposés par la loi Scellier pour investir en immobilier et réduire vos impôts ? Le dispositif pour un investissement Scellier est plus simple, équitable et lisible que ceux des loi Borloo et Robien précédentes. Mais comment éviter les pièges et les erreurs potentiels ? Comment ne pas tomber dans les dérives et arnaques que génère toute proposition alléchante pour le contribuable ? Quelles sont les villes à éviter ? Voici, de mon point de vue, les 5 pièges principaux que vous devez absolument éviter pour réussir votre investissement en loi Scellier.

Les avantages de l'investissement immobilier dans le cadre de la loi Scellier

Pour rappel, le principe est simple et fait la force du dispositif : vous obtenez une réduction d'impôts égale à 25% du prix de votre bien immobilier neuf si vous le mettez en location pendant 9 ans en tant que résidence principale. Plus de 50% des ventes immobilières en neuf cette année seraient réalisées dans le cadre de la loi Scellier. Avec les dispositifs Robien et Borloo vous pouviez réduire vos impôts jusqu'à 4 280 euros par an. Désormais c'est jusque 8 333 euros que vous pouvez économiser avec la défiscalisation Scellier. C'est le double ! Intéressant ? Oui, à condition de ne pas commettre les erreurs suivantes :

Erreur n°1 : vous investissez pour des raisons fiscales

Vous ne devez voir l'aspect fiscal de la loi Scellier que comme un plus, une sorte de cerise sur le gâteau et non comme l'unique objectif de votre investissement Scellier. Le dispositif Scellier est d'abord un investissement immobilier. Cet investissement doit être rentable, sinon ce que vous gagnez d'un côté, vous le perdrez dix fois d'un autre côté. Vous pourrez vous vanter de payer moins d'impôts mais pas d'avoir réalisé une opération immobilière rentable.

Avec un programme loi Scellier, vous signez un engagement de location pendant 9 ans en tant que logement principal. Quel sera le rendement locatif réel ? Quel sera la valeur de votre bien immobilier dans 9 ans si vous souhaitez le revendre ? Ce sont les réponses à ces questions qui détermineront la rentabilité de votre investissement et donc le succès de l'opération.

Méfiez-vous par exemple des simulations optimistes qui vous seront présentées afin de vous faire signer. Tous les frais sont-ils vraiment pris en compte ? Une arnaque classique : les calculs sont réalisés en utilisant un plafond de montant de location plus élevé que le montant réel auquel vous trouverez un locataire. Au mieux ces simulations vous donnent une idée de la somme maximale que cet investissement pourrait vous rapporter. Surfez sur les sites immobiliers sur le net pour connaître le montant réel des locations à l'endroit visé.

Erreur n°2 : vous choisissez le mauvais emplacement

Vous avez probablement déjà entendu parler des 3 règles d'or pour investir dans l'immobilier : l'emplacement, l'emplacement et ... l'emplacement. Investissez dans un endroit où existe un dynamisme locatif. Si vous ne trouvez pas de locataire, vos avantages fiscaux seront remis en cause. Beaucoup d'investisseurs ont eu des déconvenues avec les investissements Borloo et Robien. Si l'endroit où vous investissez est saturé en proposition de locations, vous devrez baisser le loyer demandé pour trouver des locataires. La rentabilité de votre investissement sera mise en péril. La meilleure parade reste d'acheter où vous connaissez. La ville dans laquelle vous habitez ou celle de vos parents, par exemple.

Et surtout déplacez-vous. Visitez le bien que vous avez en vue pour éviter les mauvaises surprises. Privilégiez le centre-ville. Les zones de construction en neuf sont souvent dans les périphéries, zones dont les conditions peuvent changer rapidement. Vérifiez la proximité des transports, commerces et écoles. Consultez le plan local d'urbanisme pour connaître les nuisances existantes et futures. Quelques villes souvent citées dans lesquelles la demande locative reste forte : Bordeaux, Marseille, Montpellier, Lyon, Paris. Sans grande surprise. Les villes les plus importantes attirent les gens pour trouver du travail. Parmi les villes à éviter parce que le secteur locatif est y déjà saturé : Tarbes, Montauban, Poitiers, Angoulême, Albi, Bourges, Montluçon, Moulins, Le Puy-en-Velay et Bergerac.

Vous ne pouvez bénéficier du dispositif de la loi Scellier que dans certaines zones où la demande locative est sensée être importante. Ces zones se nomment A, B1 et B2 en partant des villes les plus importantes vers les moins peuplées. Initialement 442 communes de la zone B2 devaient être exclues du dispositif Scellier par manque de demande locative. Elles y sont restées pour aider à la relance de la construction. Faîtes attention si vous envisagez d'investir dans de l'immobilier loi Scellier situé en zone B2.

Erreur n°3 : vous payez trop cher votre bien immobilier

Les promoteurs savent que vous allez récupérer de l'argent par le biais de la loi Scellier. Ils créent des programmes immobiliers spécifiques dont les tarifs sont plus élevés que ceux du marché. Il y a alors partage de l'avantage fiscal entre le promoteur et l'acheteur. Certains biens neufs proposés dans le cadre de programmes de défiscalisation sont vendus jusqu’à 30% plus chers que les logements destinés aux propriétaires occupants. Renseignez-vous sur les prix à l'achat dans le neuf et l'ancien, dans la localité visée, afin d'éviter de surpayer votre acquisition. Si vous avez vérifié que la demande locative existe, peut-être serait-il plus rentable pour vous, sur la durée, d'acheter dans de l'ancien que dans du neuf avec la loi Scellier. A votre place je prendrais ma calculette.

Attention, ne cherchez pas non plus le bien le moins cher. La qualité du bien est un critère primordial. Une construction bâclée entraînera de nombreux frais et un manque d'attractivité pour vos locataires potentiels. Le choix du promoteur est essentiel pour obtenir le meilleur rapport qualité/prix. Comme pour tous vos achats. Bordez bien les services associés à votre achat immobilier. Des prestations telles que la gestion locative ou une garantie locative peuvent être incluses. Vérifiez ce que vous avez réellement, écrit noir sur blanc, pour le montant que vous déboursez.

Avec la crise actuelle, des gestes commerciaux de 7 à 10% sont fréquents. L'idéal pour ne pas vous faire avoir sur le tarif ? Investissez dans un programme qui est aussi ouvert, en dehors de la loi Scellier, aux accédants à la propriété classiques. Si les personnes du coin achètent le bien en tant que logement principal, c'est que le tarif est conforme au marché. Une fois que vous êtes certain de payer votre bien au tarif du marché, une question demeure : ne devriez-vous pas attendre encore que les tarifs baissent plus ?

Erreur n°4 : vous investissez dans le mauvais type de surface

Quels sont les surfaces les plus demandées en location ? Si vous ne prenez pas cette question en considération, vous ne mettrez pas toutes les chances de votre côté pour que votre investissement Scellier se révèle rentable. Vous augmentez votre risque de ne pas trouver de locataire à un moment ou l'autre des neuf années de location en tant que résidence principale que vous devez assurer pour obtenir votre réduction d'impôts.

Les surfaces les plus demandées sont les petites surfaces. Les grands deux pièces et les trois pièces sont les types d'habitation les plus recherchées par les locataires. autre information à prendre en considération : le budget moyen d'un investissement Scellier est de 200 à 240 000 euros. Soit un prix moyen au mètre carré de l'ordre de 3 000 à 4 500 euros.

Erreur n°5 : vous ne figurez pas dans le coeur de cible de la loi

Cette loi Scellier a été pensée pour un public précis. Les montants proposés font que ce type d'investissement est déconseillé si vous ne payez au moins 3 500 euros d'impôts sur le revenu chaque année. Sinon envisagez d'autres produits défiscalisants plus performants dans votre cas. Le minimum d'investissement pour que l'opération en loi Scellier soit intéressante est de 100 000 euros. Vous devez alors vous assurer que vous pourrez gérer le financement de cet achat immobilier. En effet, si vous financer cette opération immobilière par emprunt, vos loyers ne couvriront pas les mensualités de remboursement. Vous devrez produire un effort d'épargne de l'ordre de 150 à 200 euros par mois, si vous optez pour un remboursement classique.

Obtenez le meilleur taux de réduction d'impôts

Le taux de réduction de vos impôts ne sera plus que de 20% en 2011 et 2012 en investissant par la loi Scellier. D'où le succès actuel du dispositif Scellier et le fait de ne pas trop tarder si vous souhaitez investir par ce biais. C'est la date de signature de l'acte authentique, et non celle de la livraison de l'appartement, qui sera prise en compte pour déterminer à quel taux de réduction vous aurez le droit si vous investissez entre 2010 et 2011. En attendant, vous pouvez actuellement réduire vos impôts jusqu'à 36% dans le cadre de la loi Scellier si vous acceptez de louer 6 années de plus. Vous ne pourrez alors pas louer à une personne de votre famille et devrez louer à une personne dont les revenus entrent dans le cadre de la loi Borloo.

Avez-vous déjà investi en immobilier dans le cadre des dispositifs défiscalisants Borloo, Robien ou Scellier ? Quels sont les points sur lesquels vous avez été vigilants ? Avec le recul, quels conseils donneriez-vous aux lecteurs qui souhaiteraient se lancer ? Si vous envisagez un investissement loi Scellier, quelles sont les questions qui vous empêchent de sauter le pas ?

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Crédit photo : Joe Shlabotnik