Saurez-vous gagner +30% par an grâce à l'investissement "deep value" ?

Par Jean-Jacques Hénin le vendredi 26 juin 2009 avec 4 commentaire(s)

Note de l'éditeur : Cet article a été rédigé par les éditeurs du blog « Les daubasses selon Benjamin Graham », un blog qui traite exclusivement de l’investissement « value », basé sur la valeur patrimoniale des entreprises. Ils ont souhaité vous présenter sur PlusRiches.fr la méthode d’investissement «dans le fond de roulement net» qu’ils pratiquent depuis maintenant plusieurs mois.

Un investissement «value» consiste à acheter des actifs peu chers, voir très bon marché par rapport à leur valeur intrinsèque. Il peut s’agir évidemment d’actions mais aussi d’autres supports évaluables comme les obligations ou l’immobilier par exemple.

Un grand nombre d’études a démontré que, lorsqu’un investisseur achète des actions bon marché d’une société négligée par les marchés, il en sera mieux rémunéré pour le risque (apparent) qu’il prend qu’un investisseur qui achète les actions d’une société performante qui faisait déjà partie de celles que tous les investisseurs s’arrachent. Cela semble logique : il y a plus de risques à investir dans une action dont le cours a été poussé à la hausse en raison d’excellentes perspectives futures qu’il n’y en a à investir dans une société dont le cours a été tellement «matraqué» qu’il ne reflète même plus la valeur de ce qu’elle possède.

Benjamin Graham est considéré comme le «père des investisseurs value». Il fut professeur du célèbre Warren Buffett et aussi son ancien employeur. Il est l’auteur de deux œuvres magistrales, considérées comme la bible des investisseurs « dans la valeur » : «Security Analysis» et «The Intelligent Investor».

Entre autres, il a établi une technique d’investissement imparable : celle qui consiste à acheter des sociétés qui côtent sous leur « valeur de fonds de roulement net » c’est-à-dire la valeur de leurs actifs à court terme (stocks, créances, liquidités,...) moins la valeur totale des dettes. De cette manière, on obtient tous les autres actifs (terrains, construction, installation, mobilier, goodwill, brevet ou licence, …) gratuitement.

Le professeur Henry Oppenheimer a analysé la rentabilité obtenue par des investissements dans des actions présentant une décote de 33 % par rapport à leur valeur de fond de roulement net, du 31/12/1970 au 31/12/1983. Pour l’expérience, le portefeuille fictif était renouvelé le 31/12 de chaque année : les actions les moins sous évaluées étant remplacées au sein du portefeuille par d’autres candidats meilleur marché.

Et quel fut le résultat de cette petite expérience ? Et bien, le portefeuille « fond de roulement net » a procuré au cours de cette période un rendement annuel de 29,4 % alors que la bourse américaine générait un rendement de 11,5 % par an au cours de la même période.

Cependant, il est rare de rencontrer un grand nombre de sociétés côtant si bon marché. Dans son édition de 1972 de « L’investisseur Intelligent », Benjamin Graham écrivait : «Examinons un dernier exemple sur ces opportunités en or d’antan qui n’existent plus aujourd’hui. Beaucoup de nos propres opérations de bourses se concentraient sur la recherche de bonnes affaires. Nous appelons ainsi ces titres dont les cours étaient inférieurs à leur fonds de roulement net. A l’évidence, ces titres se vendaient à un prix bien inférieur à la valeur marchande privée de l’entreprise. Aucun propriétaire ou actionnaire majoritaire de tels biens industriels ne songerait un instant à les brader aux prix reflétés par les cours. Aussi bizarre que cela puisse paraître, il fut un temps où de telles anomalies n’étaient pas si rares que cela. Nous avons publié en 1957 une liste de 200 titres qui offraient de telles caractéristiques. D’une façon ou d’une autre, toutes ces bonnes occasions ont tenu leur promesse et la rentabilité annuelle que nous en avons tirée fut très supérieure à ce que nous pouvions trouver sur des formes plus courantes d’investissement. Hélas, ces occasions ont disparu en 10 ans et, avec elle, la possibilité d’investir intelligemment et à peu de risques».

Aujourd’hui, il semble que ces opportunités disparues fassent leur réapparition. Monsieur Marché (personnage maniaco dépressif cher à Benjamin Graham) semble multiplier actuellement les possibilités d’investir en payant moins que la valeur du fonds de roulement net des entreprises (nous utilisons aussi le terme «valeur d’actif net net»).

Nous, c’est-à-dire un petit groupe de passionnés de l’investissement, avons souhaité vérifier que les préceptes de Graham étaient toujours valables aujourd’hui. Notre souci : constituer un portefeuille «net net» fortement diversifié.

Pourquoi fortement diversifié ? Parce qu’il est évident que si une société nous est proposée à des prix aussi attrayants, c’est qu’il y a une raison ou plutôt que Monsieur Marché y voit une raison. Il peut s’agir de sociétés en perte, ou très cycliques, ou dont le marché entrevoit des perspectives peu encourageantes. Bref, ce sont en général de vraies «daubasses».

Pour nous, le fait qu’il s’agisse d’entreprise peu performantes n’est pas grave en soi : en réalité, nous n’achetons pas des entreprises mais bien du cash, des stocks ou des créances sous leurs valeurs présumées de réalisation, l’entreprise elle-même nous étant offerte en sus.

Pourquoi pensons-nous que cette méthode est potentiellement très rentable ?

1- Parce que nous pensons qu’un actif reste un actif, il peut perdre un peu de valeur en fonction de la conjoncture mais il a bel et bien une «existence».

2- Parce qu’en investissant sur base du fonds de roulement net, nous investissons uniquement sur du concret et non sur des projections futures ou du «rêve».

3- Parce que l’actif circulant est l’actif le plus liquide et le plus facilement négociable pour une entreprise.

4- Parce qu’aucune transaction privée ne se ferait à des prix aussi bas.

5- Parce que nous voulons nous détacher le plus possible des tsunamis qui secouent la planète financière pour le moment et nous concentrer sur la valeur des entreprises elles-mêmes.

Et, à ce jour, après près de sept mois d’existence, le rendement de plus de 100 % obtenu par notre portefeuille semble nous donner raison … L'investissement dans ce type de support est à conseiller à des investisseurs possédant des connaissances élémentaires du marché des actions et de lecture de bilan. Il convient de noter que ce type d'investissement est en général très volatil et donc de souligner l'importance de garder son sang froid face aux fluctuations parfois violentes des cours.

Note de l'éditeur : Si vous souhaitez en connaître plus sur l’investissement en « net net », vous pouvez consulter le blog «Les daubasses selon Benjamin Graham».

Si cet article vous a plu, vous aimerez aussi :
- Gagnez +10% par an grâce à la Bourse
- Comment gagner +23,7% avec votre assurance-vie sur 2007
- Comment vous pouvez battre les marchés financiers

Crédit photo : Scubaben

Comment récupérer vos milliards non réclamés en assurance-vie ?

Par Jean-Jacques Hénin le mardi 23 juin 2009 avec 1 commentaire(s)

Avez-vous entendu parler des milliards d'euros non réclamés par les bénéficiaires de contrats d'assurance-vie ? Ce problème concernerait des centaines de milliers de français. J'ai l'impression que le sujet est devenu un marronnier car il réapparaît périodiquement dans vos journaux. Le scandale fait vendre. Mais qu'en est-il réellement ? D'où proviennent ces milliards ? Et surtout combien allez-vous pouvoir récupérer ? Comment devez-vous procéder ?

Pourquoi auriez-vous, sans le savoir, des milliards d'euros qui dorment ?

Avant la loi de décembre 2007, il était déconseillé aux souscripteurs d'une assurance-vie de prévenir les bénéficiaires du contrat. Sinon les bénéficiaires avaient alors la possibilité de bloquer votre contrat. Après acceptation de la clause bénéficiaire, tout changement sur votre contrat devait avoir l'aval du bénéficiaire. Le bénéficiaire ne voulant pas prendre de risques avec son futur pactole, refusait les modifications du contrat.

Du coup au moment du décès du souscripteur, les bénéficiaires ne connaissent pas l'existence du contrat d'assurance-vie. La compagnie d'assurance-vie n'est pas tenu au courant du décès du souscripteur ou, plus souvent, la clause bénéficiaire est tellement vague que les bénéficiaires précis ne peuvent être déterminés.

Pourquoi votre compagnie d'assurance-vie traînerait-elle des pieds ?

Légalement, si au bout de 30 ans l'argent d'un contrat d'assurance-vie n'a toujours pas été réclamé, il est reversé au fonds de réserve des retraites. Bien. Mais pendant ce temps, des frais de gestion sont prélevés chaque année. Tout bénéfice pour votre compagnie d'assurance-vie.

Depuis la loi passée en 2007, votre compagnie d'assurance a une obligation de moyens, mais pas de résultats, pour trouver les bénéficiaires d'un contrat d'assurance-vie suite au décès de son souscripteur. Il existe bien une Autorité de Contrôle des Mutuelles et des Assurances (ACAM) mandatée pour contrôler que votre compagnie d'assurances fait son travail. Malheureusement leurs effectifs sont peu nombreux et ont d'autres tâches à réaliser. Au final, pas de contrôles et pas de sanctions : les compagnies ne sont pas incitées à jouer le jeu.

Quelle somme pouvez-vous espérer récupérer et comment procéder ?

Selon la Police, il y aurait environ 1 milliard d'euros non réclamés sur des contrats d'assurance-vie dont le souscripteur est décédé. Selon les manifestants, ce serait plutôt 5 milliards d'euros. Comme toujours dans ces cas-là, la vérité doit se trouver au milieu. Cette somme serait à répartir entre environ 700 000 bénéficiaires non trouvés. Sachant qu'en moyenne un contrat d'assurance-vie lègue à son bénéficiaire environ 15 000 euros.

Comment savoir si vous êtes le bénéficiaire d'un contrat d'assurance-vie et faire valoir vos droits ? C'est simple et gratuit : vous contactez l'AGIRA (Association pour la Gestion des Informations sur le Risque en Assurance) en joignant une copie de l'acte de décès de l'assuré. En effet, vous ne pouvez pas utiliser l'AGIRA pour rechercher tous les contrats sur lesquels vous êtes bénéficiaires, que le souscripteur en soit décédé ou non. L'AGIRA transmet votre demande à l'ensemble des compagnie d'assurance-vie. Vous obtiendrez une réponse sous un mois environ. Seulement 18 000 requêtes ont été reçues en 2008, sur les centaines de milliers de français concernés. 2 300 demandes ont donné lieu au versement d'une prestation. C'est vraiment très peu. Voici l'adresse exacte pour effectuer votre demande :

AGIRA
Recherche des bénéficiaires en cas de décès
1 rue Jules Lefebvre
75431 Paris Cedex 09

Que pouvez-vous faire concrètement ?

Que pouvez-vous entreprendre maintenant avec toutes ces informations ? Tout d'abord vérifiez que les clauses bénéficiaires de vos contrats d'assurance-vie sont correctement rédigées. Sinon tous vos efforts d'épargne seront réduits à néant le jour où vous décéderez. Autant que les personnes que vous aimez puissent en bénéficier ! Ensuite, pourquoi ne pas faire la liste de vos proches décédés depuis 30 ans et envoyer une demande à l'AGIRA ? C'est gratuit et vous risquez seulement de récupérer plusieurs milliers d'euros !

Connaissiez-vous l'existence de l'AGIRA ? Avez-vous rencontré des problèmes pour récupérer l'argent placé sur une assurance-vie suite au décès du souscripteur ? Avez-vous prévenu les bénéficiaires que vous les aviez noté sur votre contrat d'assurance-vie ?

Si cet article vous a plu, vous aimerez également :
- Pourquoi souscrire plusieurs contrats d'assurance-vie ?
- Taxation de l'assurance-vie : comment vous y retrouver simplement
- Récupérez l'argent de votre assurance-vie à moindre frais

Crédit photo : guano

4 étapes pour trancher entre taux fixe et taux variable pour votre crédit immobilier

Par Jean-Jacques Hénin le vendredi 19 juin 2009 avec 2 commentaire(s)

Quelle est la première question que vous pose votre banquier lorsque vous demandez un prêt immobilier ? "Taux fixe ou taux variable ?". Si le taux fixe semble représenter la sécurité, vous savez ce que vous paierez, le taux variable peut, sur le papier, vous permettre de payer moins cher votre logement. Le taux révisable représenterait un prêt sur trois en France. Alors lequel choisir concrètement ? Voici 4 questions à vous poser pour vous décider en toute connaissance de cause.

1. La différence avec le taux fixe est-elle suffisante ?

Le taux variable, comme son nom l'indique, peut monter ou descendre au cours de la vie de votre prêt. Alors que le taux fixe proposé par votre banque se base sur les taux à long terme, le taux révisable est calculé sur la base des taux à court terme. En général, un taux à court terme est plus faible qu'un taux à long terme à un instant t, car plus vous remboursez vite, moins le risque est élevé. Mais ce n'est pas toujours le cas.

Vous ne devez pas comparer votre taux variable avec le taux fixe que vous propose votre banque. Vous devez comparer le taux fixe le moins élevé qui vous est proposé avec le taux révisable le plus bas que vous trouvez. Ce sera probablement dans deux banques différentes. Le mieux est même de comparer le coût total de chacune des options. La règle de base à garder en tête est que le taux variable est intéressant s'il est au moins inférieur de 1% par rapport au taux fixe. Lorsque les taux sont historiquement bas comme actuellement, c'est quasiment impossible à trouver. Si la différence est inférieure à 0,5%, par exemple 4% en variable et 4,4% en fixe, de mon point de vue, choisissez le taux fixe. Les risques encourus ne valent pas le faible gain potentiel. D'autant que les sommes en jeu sont importantes.

La seconde question à vous poser est : pourrez-vous passer du taux variable au taux fixe quand vous le souhaiterez ? Gratuitement ? Ou quel en sera la coût ? Faîtes attention car le coût réel est souvent caché dans la formule de calcul du nouveau taux qui sera appliqué. La marge qui est ajoutée au taux de base, et qui représente la rémunération de votre banque, devient plus importante. Vérifiez quelle est la marge prise sur le taux initial et la marge prise sur le nouveau taux.

2. Votre indice de référence vous cache-t-il de mauvaises surprises ?

Un taux variable "trop beau pour être vrai" peut cacher des soucis ultérieurs. Quand aura lieu la première révision de votre taux ? Si la première révision a lieu dans trois mois, méfiez-vous là aussi ! Quel est l'indice de référence sur lequel sera basé votre taux variable ? Le plus souvent les banques utilisent l'Euribor. Si ce n'est pas le cas, vérifiez que vous pourrez suivre l'évolution de votre indice de référence facilement. Dans la presse spécialisée ou sur un site internet fiable.

Et que se passera-t-il concrètement quand votre indice de référence baissera ou montera ? Est-ce-que votre taux montera ou descendra ? En appliquant quelle règle de calcul ? Ou est-ce que ce sont le nombre de vos mensualités qui évoluera, le montant de votre mensualité restant le même ? Et si vous appliquiez la règle de calcul du nouveau taux aujourd'hui, trouverez-vous le même taux que celui qui vous est proposé initialement ? Si la réponse est non, vous allez au devant de (mauvaises) surprises.

Pour réduire les risques liés aux taux révisables, les banques proposent des taux variables capés. Cela signifie que votre taux variable ne pourra monter (et parfois descendre) de plus d'un certain pourcentage prédéfini. Par exemple, votre taux variable ne pourra monter de plus de 2%. Vous pouvez alors envisager le scénario le pire et calculer combien de temps votre taux variable doit rester celui annoncé initialement avant d'atteindre ensuite son plafond (cas le pire) et rester tout de même plus intéressant que le taux fixe qui vous est proposé. A vous d'estimer ensuite si ce scénario vous semble réaliste ou non. Exemple faux : pour faire mieux qu'un taux fixe à 5%, mon taux variable doit rester à 4% pendant 5 ans avant de passer à 6% (taux maxi car capé à +2%).

3. La tendance des marchés est-elle favorable aux taux variables ?

Les sites comme meilleurtaux.com arrivent à vous donner une tendance pour les mois à venir. Mais la visibilité reste faible. Difficile de savoir où en seront les taux à court terme d'ici quelques années. Avec cette faible visibilité, un taux variable est moins risqué si votre emprunt est de courte durée. Ou si vous pensez revendre votre bien dans quelques années. D'où l'idée que certains défendent que les taux variables sont à réserver aux spécialistes, capables d'anticiper les baisses et les hausses de marché au lieu de les subir, pour les non initiés.

Lorsque les taux sont élevés, le potentiel de baisse est important. Il y a quelques années certains ont réalisé de bonnes affaires car les taux variables n'avaient cessé de baisser. Mais aujourd'hui les taux sont historiquement bas. Il y a peu de chance qu'ils baissent beaucoup plus. Le risque sur la durée que les taux variables remontent au-dessus des taux fixes actuels est important. Les taux variables sont de ce point de vue moins intéressants aujourd'hui. Pour connaître ce potentiel de baisse ou de hausse, vous pouvez consulter l'historique de l'Euribor, qui sert de taux de référence à la majorité des taux révisables.

4. Avez-vous bien relu et surtout compris votre contrat de prêt ?

Pour la très large majorité, cet investissement sera le plus important de votre vie. Il vous engage pendant dix, vingt ou trente ans. Toute erreur pourrait avoir des répercussions importantes pendant des années. Donc si votre conseiller bancaire vous a affirmé que votre taux variable serait capé à +2%, surtout ne le croyez pas ! C'est trop important : vérifiez bien que c'est écrit noir sur blanc sur votre contrat. Sinon vous en subirez les conséquences quand vous recevrez des remboursements à effectuer que vous ne pourrez pas assumer car non prévus. Malheureusement des histoires comme celle-ci, les forums spécialisés en regorgent. Et les actions en justice pour tromperie ne manquent pas.

Relisez bien votre contrat. S'il est trop compliqué, ne le signez pas. Par exemple, à mon humble avis, si lorsque votre taux variable monte, il est prévu que ce soit d'abord la durée de votre crédit qui s'allonge puis le montant de vos mensualités qui augmente, ne souscrivez pas. L'objectif est de vous embrouiller. Les calculs deviennent trop complexes. Votre banquier vous expliquera alors que dans le pire des cas votre mensualité ne montera "que" de quelques dizaines d'euros. Exact mais il "oublie" d'ajouter que vous paierez 10 ans de plus ! Comme toujours avec un crédit, comparez les coûts totaux de chaque offre. Tout compris.

Un dernier exemple pour vous engager à bien relire votre contrat : certaines banques vous proposent un taux d'appel très bas pendant 10 ans, avec le choix ensuite entre un taux variable et un taux fixe. Le taux initial très bas vous permet de remplir les conditions pour obtenir le prêt. Les mensualités sont plus faibles. Au moment de la révision du taux, 10 ans plus tard, les petites lignes que vous n'avez pas pris le temps de lire impliquent que votre taux devient plus élevé que le taux d'usure ! Vous vous êtes faits avoir. Vérifiez que vous avez compris chaque ligne avant de signer.

Conclusion

Si vous répondez positivement aux quatre questions précédentes, cela signifie que vous pouvez envisager un taux variable. Un taux révisable capé à 1% peut représenter le meilleur des deux mondes : un taux plus faible que du fixe, avec un garde fou. Afin de réduire encore plus vos risques, il est souvent conseillé de réaliser deux prêts au lieu d'un seul : vous empruntez une moitié du montant total avec un crédit à taux variable et l'autre moitié à taux fixe.

De votre point de vue, quels sont les autres aspects à prendre en considération avant d'opter pour un crédit immobilier à taux révisable ? Pour acheter votre logement, avez-vous choisi un emprunt à taux fixe ou à taux variable ? Quels étaient les raisons motivant votre choix ? Si c'était à refaire, que conseilleriez-vous ?

- Consulter l'historique de l'Euribor depuis 1999
- Prévisions et analyses des taux sur meilleurtaux.com
- 4 stratégies pour réussir vos investissements immobiliers
- Devenir propriétaire : les coûts cachés auxquels faire attention

Crédit photo : Shermeee

Une méthode pour que vous deveniez financièrement indépendant à 50 ans

Par Jean-Jacques Hénin le mardi 16 juin 2009 avec 24 commentaire(s)

Note de l'éditeur : cet article a été rédigé par FXavier, auteur invité et fidèle lecteur de PlusRiches.fr, que je remercie. Son précédent article publié sur ce blog, il y a quelques semaines, était intitulé "Et si vous habitiez chez votre locataire ?"

J’ai expliqué dans mon propos précédent qu’un objectif important pour moi est de devenir indépendant financièrement. En prenant de l’âge, je souhaite ne pas rester sous la dépendance de mon employeur. A 50 ans, il me trouvera peut-être en dehors du coup, ou inefficace, ou encore trop vieux pour son image. Si je suis licencié, je ne veux pas être obligé de mendier dans les cabinets RH, ou de refuser des offres parce que celles-ci sont en dessous de mon salaire précédent donc insuffisantes pour mon train de vie. D’autre part, dans mon travail, je veux garder la possibilité de dire « non » sans arrière pensée personnelle : pouvoir ne pas appliquer des consignes que je ne partage pas sans craindre pour mon emploi. C’est ce que Maslow expliquait avec sa pyramide : pour bien travailler, il faut au minimum être sûr de se nourrir.

J’ai 33 ans et ma stratégie passe en partie par l’immobilier. Je pense que c’est un investissement qui peut maintenir sa valeur, sur le long terme, comme c’est le cas de la terre agricole généralement. Mais les revenus de la terre sont plus faibles, plus aléatoires, moins accessibles (SAFER, il faut être dans le milieu, informé). L’immobilier est plus sûr que de l’argent placé, ce dernier peut vite être dévalué ou s’envoler avec l’établissement qui le fait fructifier. L’immobilier peut aussi s’envisager comme un moyen relativement rémunérateur, avec une gestion pas trop lourde si on limite le nombre d’investissements ou que l’on décide d'en déléguer la gestion. Les loyers sont revalorisés en fonction de l’inflation. Il y a aussi la possibilité de compter sur des plus-values : le raisonnement étant à l’échelle d’une vie, on a le temps de saisir les moments de hausse. Les plus-values sont défiscalisées après 10 ans de possession.

J’ai fait mon plan de trésorerie. J‘ai placé en ligne les années et mon âge et en colonnes, mes ressources (salaire, retraite, revenus immobiliers, intérêts des placements), les sorties d’argent (dépenses quotidiennes, loisirs, investissements, impôts), et des colonnes indicatives comme le montant des économies placées, le poids des mensualités des emprunts, et la capacité d’endettement maximum restante. Voici un résumé de mon scénario :

- 2005 : j’ai acheté mon 1er appartement (voir l’article "Et si vous habitiez chez votre locataire ?") emprunté sur 20 ans. Transaction complète (agence, notaire) : 166 000 € pour un 4 pièces en plein centre ville, quartier historique. Apport de 50 000 €. 1er palier de 4 ans à 1200 € / mois, puis 16 ans à 700 €. Valeur locative : 750 € / mois. Rendement net après impôts (sans travaux) : 2.7 %.

- 2010 : j’achèterais le second (j’ai choisi Paris car mon amie devra y résider 2 ans à partir de cette date) emprunté sur 20 ans. Transaction complète estimée : 177 000 € pour un 2 pièces d’environ 20 m2. Apport 50 000 €. 1er palier de 2 ans de 1700 € / mois, puis 18 ans à 600 €. Valeur locative estimée : 650 € / mois. Rendement net après impôts (sans travaux) : 1.9 %.

- 2012 : par une avance, j’aiderais mon amie à acheter son appartement (futur travail dans une autre capitale), emprunt sur 20 ans auquel je ne participe pas. Mon apport sera de 40 000 €.

- 2013 : nous achèterions notre logement pour vivre (c‘est celui-ci qu’on revendra en cas de déménagement mais le but est de le conserver comme lieu de base pour longtemps). J’envisage environ 250 000 € pour une maison à la campagne avec un emprunt sur 25 ans. Je ne pense pas acheter quelque chose de plus cher car je trouve qu’une telle somme est à la limite du déraisonnable. Il vaut mieux désormais garder son argent pour du pouvoir d’achat « d’aujourd’hui » ; en effet, le pourvoir d’achat « à venir », je l’aurais déjà préparé pendant les dix années précédentes. Cela fait 1400 € / mois de mensualité. De toute façon, avec cette mensualité, je suis à mon maximum car je compte aussi 170 € d’effort mensuel pour le 1er appartement, et 340 € pour celui à Paris. Les loyers étant proches des mensualités d’emprunt, lorsque je retire les impôts locatifs, j’arrive à cet apport moyen sur la durée de l’emprunt. Au début, l’effort est plus faible (plus d’intérêts déductibles des impôts), puis augmente (on peut réduire l’impôt en effectuant des travaux qui sont déductibles).

Pour chaque investissement, j’ai décidé de maximiser mes remboursements d’emprunt pendant la période où nous les habitons nous-mêmes. Ce sont aussi des achats raisonnés et à la mesure de la valeur de la location : il faut que la mensualité soit proche du loyer perçu. Seule la maison de vie est un peu moins réfléchie mais tout à fait raisonnable par rapport à ce qu’on aurait pu dépenser en cumulant nos 2 salaires.

En 2015, j’ai positionné un achat plaisir : une belle voiture sportive prestigieuse achetée d’occasion à bon prix et qui ne décôtera pas trop (ça mériterait aussi un article !)

A propos de mes revenus, je n’ai pas mis d’augmentation de salaire basée sur l’inflation. Je tiens à faire tous mes calculs en valeur courante. En effet, les loyers sont de toute façon revalorisés selon l’inflation, idem pour le salaire ; il n’est donc pas nécessaire de compliquer les calculs et d’ajouter des incertitudes qui pourraient rendre trop optimistes les scénarii. Je me suis mis tout de même sur l’ensemble de ma carrière : +7% sur mon salaire en 2013 et encore +7 % en 2017.

La première chose qui m’a surprise est la suivante : le plus dur n’est pas de financer ma retraite. J’évalue pourtant cette retraite de façon plutôt pessimiste : 15 K€ nets par an à partir de 65 ans ; c’est une hypothèse que je n’ai pas encore pris le temps d’estimer, c’est moins du quart de mon salaire net actuel. Comme je compte quitter mon emploi vers la cinquantaine, je préfère prendre une hypothèse prudente. L’emprunt de mon 1er achat se terminera en 2025, à 50 ans ; celui de Paris à 55 ans, et celui de la résidence principale à 63 ans. Ainsi les loyers (8 600 €/an) deviennent des revenus et me donneront l’équivalent de la moitié de ma future retraite dès 55 ans.

Il y aura un moment difficile vers 2010 et 2011. En prenant 33% comme taux maximum d’endettement, j’ai des mensualités qui sont 200 € supérieures à ce que me permet mon salaire. On verra ce qui peut-être fait à ce moment-là, il faudra peut-être retarder un achat d’un an (le temps d’augmenter l’apport initial) ou espérer que la bourse reprenne fortement (j’ai placé une bonne somme d’argent vers les plus bas moments, fin 2008) mais j’ai peur qu’il faille attendre 2011 (voire plus) pour les marchés financiers reprennent fortement.

En fait, le plus dur, c’est justement d’être indépendant à 50 ans ! Je souhaite conserver le même revenu, les mêmes dépenses, il faut donc que je finance 15 années de revenu en roue libre jusqu’à l’âge de la retraite. Les calculs me disent en fait que ce n’est possible qu’à partir de 55 ans. A cet âge, je peux choisir d’arrêter de travailler ou de continuer comme bon me semble. C’est 5 ans de plus que ce que je souhaite. J’ai probablement trop attendu avant de me lancer dans mes investissements. Mais je sais aussi qu’avant j’aurais fait les mauvais choix (achat d’un studio par exemple), j’aurais gâché de l’argent ou de la capacité d’endettement…

Je passe par un point bas en liquidité à 64 ans et qui se stabilise. Sachant que j’ai évalué le même train de vie en retraite que celui que j’ai actuellement. Je pense même qu’un retraité relativement âgé dépense moins qu’un actif ; je reste toutefois prudent, une fois de plus. En cas de maison de retraite, je pourrais puiser dans cette somme ou revendre des biens.

J’espère que cette perspective va vous inciter à imaginer votre avenir. Cette relative rigueur dans la gestion du présent m’apportera à l’avenir encore plus de liberté. A l’ombre de mes 55 ans, je serai libre de dire « merde », de créer mon activité peut-être, de me consacrer à des associations, à mes parents. A chacun d’imaginer ce qu’il veut devenir ...

Si cet article vous a plu, vous aimerez également :
- De combien aurez-vous besoin pour votre retraite ?
- 4 étapes pour devenir retraité à votre trentaine
- Et si vous habitiez chez votre locataire ?
- 4 stratégies pour réussir vos investissements immobiliers

Crédit photo : bradipo

Quel livret choisir pour placer vos liquidités ?

Par Jean-Jacques Hénin le jeudi 11 juin 2009 avec 9 commentaire(s)

Quelle est de votre point de vue la première étape pour mettre vos finances en ordre ? La bonne réponse : vous constituer un fonds de précaution équivalent à environ 6 mois de dépenses. Cet argent doit être placé sur un produit financier sécurisé vous permettant de récupérer votre argent du jour au lendemain en cas de besoin. Les livrets sont parmi les produits les plus adaptés et faciles d'accès pour cet objectif. En février dernier je vous présentais dans un article le palmarès des meilleurs livrets pour constater que peu de choses avaient changées depuis le classement précédent. Le livret A étant distribué par toutes les banques depuis quelques mois, la donne a-t-elle changé ? Quel livret devez-vous choisir pour que votre fonds de précaution vous rapporte le plus possible ? Cela vaut-il le coût de changer de livret régulièrement pour profiter de la meilleure offre du moment ?

Un comparateur qui vous facilite le travail. William, un lecteur de PlusRiches.fr, a créé un site comparant les livrets des différentes banques : QuelLivret.com . Dans mon classement des livrets, j'estimais à priori que le gain des offres promotionnelles ne valait pas le coût de vous embêter à changer de livret régulièrement. L'avantage de ce nouveau site est qu'il calcule exactement combien vous rapportera chaque livret présent sur le marché en fonction de la somme que vous avez à placer. Il vous fournit en un clin d'oeil le classement des offres avec toutes les données nécessaires comme le taux de rendement, le plafond de dépôt, la date limite de l'offre ...

Choisir le bon livret peut vous rapporter 50% en plus. Le calcul avec les nouvelles offres du marché montre que certains livrets peuvent vous rapporter 50% de plus sur un an qu'un livret A de base. Si vous placez 15 600 euros, par exemple, qui est le maximum autorisé sur un livret A, l'offre du Compte Epargne Jeune de Monabanq vous rapportera en ce moment 403,66 euros sur un an contre 268,91 euros pour un livret A "de base". De quoi vous faire réfléchir. Si chaque année vous placez votre argent sur un livret qui vous rapporte 50% de plus que le livret de base, au bout de vingt ans, en réinvestissant vos bénéfices, vous disposerez de 24 343 euros au lieu de 21 011 euros. Avec l'hypothèse que le taux du livret A, actuellement à 1,5% seulement, ne bouge pas. Plus que le gain réel, relativement faible actuellement, c'est le pourcentage de gain supplémentaire qui est très intéressant. Et si le livret A remonte à 3% dans quelques années et que vous trouviez facilement une offre proposant du 6% ?

Un taux élevé ne garantit pas un gain élevé sur la durée. Ce qui m'a aussi étonné en comparant les offres proposées sur ce site, c'est qu'énormément de produits proposent un rendement moins intéressant que le livret A. Il s'agit pour la plupart d'offres complémentaires au livret A, à utiliser une fois que vous avez dépassé le plafond de versement. En fait seule une dizaine d'offres sur la centaine présentée sur le site propose un rendement plus intéressant que le livret A "de base" sur un an. Une année pleine me semble le délai correct. Certains produits affichent des taux de 7% bruts, mais ils ne sont valables que 3 mois. Sur un an, ce produit se révèle souvent moins intéressant qu'un autre produit affichant un taux plus bas. Le gros avantage de QuelLivret.com est qu'il vous évite tous les calculs fastidieux nécessaires si vous souhaitez comparer les différentes offres du moment.

Une suggestion d'amélioration. Si j'avais un suggestion à émettre, ce serait de bien préciser la population à laquelle chaque offre est destinée. Par exemple le livret proposant le meilleur rendement actuellement, le Compte Epargne Jeune de Monabanq, n'est accessible que si vous avez entre 12 et 25 ans. Ce n'est pas clairement indiqué dans le détail de l'offre. Dans l'idéal je préférerais pouvoir indiquer au moment de saisir le montant à placer que je n'ai pas entre 12 et 25 ans. Les offres réservées aux jeunes ne me seraient alors pas présentées.

Avez-vous mis en place votre fonds de précaution ? L'avez-vous placé sur un produit plus intéressant que le Livret A ? Pensiez-vous que certains livrets pouvaient vous rapporter autant par rapport à un simple Livret A ? Pensez-vous que changer tous les ans pour le livret le plus performant soit une bonne stratégie ?

Si cet article vous a plus, vous aimerez aussi :
- Devez-vous tenir compte du nouveau palmarès des placements court terme ?
- 4 étapes pour alimenter vos livrets aux meilleurs taux
- Construisez votre fonds de précaution automatiquement

Crédit photo : pfala

Faîtes fortune en appliquant les enseignements de l'homme le plus riche de Babylone (7/7)

Par Jean-Jacques Hénin le mardi 9 juin 2009 avec 0 commentaire(s)

Quel est votre plan cette année pour gagner plus d'argent de votre travail ? Plus vous gagnerez d'argent, plus vous pourrez en mettre de côté, le faire fructifier, acheter facilement votre habitation et assurer vos revenus futurs. Plus vous pourrez facilement appliquer les 6 autres remèdes contre un portefeuille vide que nous avons déjà étudiés. Ils sont issus du livre "L'homme le plus riche de Babylone" de George S. Clason que vous pourrez télécharger en vous abonnant gratuitement à PlusRiches.fr. La première partie de chaque article de cette série est une traduction libre d'un passage du livre. La seconde partie contient mes conseils pour mettre en pratique de nos jours ces enseignements.

Le 7ième remède contre un portefeuille vide : Augmentez votre capacité à gagner de l'argent

"Je vais vous parler aujourd'hui de l'un des remèdes les plus importants contre un portefeuille vide. Et pourtant je ne vais pas vous parler d'or mais de vous-mêmes, les hommes habillés de différentes couleurs et assis autour de moi. Je vais vous parler de ces éléments, présents dans les esprits et les vies des hommes, qui travaillent pour ou contre leur succès.

Il n'y a pas si longtemps un jeune homme cherchant à emprunter de l'argent est venu me voir. Quand je l'ai questionné sur la raison de son besoin, il m'expliqua que ces revenus étaient insuffisants pour couvrir ses dépenses. Là-dessus je lui ai expliqué, puisque c'était le cas, qu'il serait un mauvais client pour un prêteur, puisqu'il n'avait pas la capacité de gagner plus pour rembourser son prêt.

"Ce dont vous avez besoin, jeune homme", lui dis-je, "c'est de gagner plus d'argent. Qu'avez-vous entrepris pour augmenter votre capacité à gagner votre vie ?"

"Tout ce que je peux faire" répondit-il. "Six fois en l'espace de deux lunes j'ai approché mon maître pour lui demander d'augmenter ma paie, mais sans succès. Aucun homme ne peut le demander plus souvent que cela."

Nous pourrions sourire de sa simplicité, pourtant il possède une des conditions indispensables pour augmenter ses gains. Il possède en son intérieur un fort désir de gagner plus, un désir convenable et recommendable.

Avant tout accomplissement doit exister le désir. Ses désirs doivent être forts et précis. Les désirs génériques ne sont que de longues nostalgies. Souhaiter devenir riche est de peu d'intérêt pour un homme. Désirer cinq pièces d'or est un désir tangible pour un homme, qui peut le conduire à le réaliser. Après qu'il ait réalisé son désir de 5 pièces d'or, grâce à la force de son objectif permettant de le sécuriser, il peut ensuite trouver des moyens similaires pour obtenir 10 pièces d'or et ensuite 20 pièces, et plus tard un millier de pièces et, au final, il est devenu riche. En apprenant à réaliser un petit désir précis, il a appris à savoir en réaliser un plus grand. C'est le processus par lequel la richesse s'accumule : d'abord par de petites sommes, ensuite par de plus grandes à mesure que l'homme apprend et augmente ses capacités.

Les désirs doivent être simples et précis. Ils empêchent leur propre réalisation s'ils sont trop nombreux, trop confus, ou trop éloignés des connaissances que l'homme peut accomplir.

Quand un homme se perfectionne dans son métier, il accroit sa capacité à gagner de l'argent. Dans les jours où je n'étais qu'un humble scribe sculptant l'argile pour quelques pièces chaque jour, j'ai observé que d'autres travailleurs en faisaient plus que moi et gagnaient plus. J'ai alors décidé que personne ne pourrait en faire plus que moi. Il ne me pris pas longtemps pour découvrir la raison de leur plus grand succès. Plus d'intérêts dans mon travail, plus de concentration sur ma tâche, plus de persistance dans mes efforts et, au final, peu d'hommes pouvaient sculpter plus de tablettes que moi en une journée. Assez rapidement ma compétence accrue fut récompensée, sans qu'il ne soit besoin pour moi d'aller voir six fois mon maître pour demander de la reconnaissance.

Plus nous augmentons notre sagesse, plus nous pouvons gagner. L'homme qui cherche à apprendre plus de son métier sera richement récompensé. S'il est un artisan, il doit chercher à apprendre les méthodes et outils de ceux qui sont plus qualifiés dans la même voie. S'il travaille dans le droit ou la médecine, il doit consulter et échanger des connaissances avec d'autres personnes de son métier. S'il est commerçant, il doit en permanence rechercher de meilleurs produits à acheter à un prix plus bas.

C'est pourquoi j'incite très fortement tous les hommes à être aux premiers rangs du progrès, à ne pas stagner, sinon ils seront laissés pour compte.

Beaucoup de choses peuvent rendre la vie d'un homme intéressante, remplie d'expériences enrichissantes. Un homme qui se respecte doit effectuer des choses telles que les suivantes :
- Il doit payer ses dettes avec toute la promptitude en son pouvoir, et ne pas acheter ce qu'il n'est pas capable de payer,
- Il doit prendre soin de sa famille pour qu'ils puissent penser et parler en bien de lui,
- Il doit rédiger son testament pour que, au moment où les dieux le rappelle, une division correcte et honorable de ses biens puisse être accomplie,
- Il doit avoir de la compassion pour ceux qui sont blessés et atteint par la malchance et les aider dans les limites du raisonnable. Il doit réaliser des actions de prévenance pour les êtres chers à son coeur.

Ainsi le septième et dernier remède contre un portefeuille vide est de cultiver vos propres pouvoirs, d'étudier et de devenir plus avisé, de devenir plus compétent, et ainsi de vous respecter vous-même. Vous devriez ainsi acquérir la confiance en vous nécessaire à la réalisation des désirs que vous aurez soigneusement étudiés."

Comment pouvez-vous appliquer concrètement ce septième et dernier remède ?

Si vous êtes un fidèle lecteur de PlusRiches.fr, vous avez sûrement remarqué que j'insiste régulièrement sur la définition de vos objectifs financiers. Je vous ai écrit de nombreux articles sur le sujet, en vous détaillant mes objectifs en guise d'exemples concrets. Pourtant je vois bien aux questions qui me sont posées que la majorité des personnes recherchent d'abord le meilleur taux de rendement ou le meilleur produit financier, sans avoir défini au préalable leurs objectifs chiffrés et précis. Avec des dates, des montants, des niveaux de risques acceptés, entre autres. Sans cela, vous voulez juste devenir plus riche. C'est trop vague pour vous donner la motivation suffisante pour effectuer les actions nécessaires au quotidien pour vous apprendre à devenir riche.

Comme l'explique George S. Clason, il est préférable de souhaiter gagner 10 euros de plus ce mois-ci. En vous creusant la tête pour obtenir ces dix euros de plus, vous découvrirez des moyens d'en obtenir ensuite vingt de plus, et ainsi de suite. Vouloir devenir riche et lire des articles s'y rapportant ne vous avancera à rien si vous n'avez pas un objectif précis à atteindre vous poussant à l'action. Ce qui fait la différence entre une personne qui devient riche et une qui ne le devient pas, ce n'est pas le capital de départ, ce n'est pas les personnes que vous connaissez, c'est la motivation que vous avez pour devenir qui vous souhaitez être, l'énergie qui vous pousse chaque jour à apprendre, à persévérer malgré vos erreurs.

Une fois vos objectifs précis définis, vous pouvez obtenir votre formation permanente sur le thème de l'argent par le blog PlusRiches.fr par exemple. C'est le thème principal du blog. Les objectifs précis, la discipline, la concentration, la formation, devenir riche, sont aussi des thèmes abordés en détail dans le livre de Jim Rohn, "Stratégies de prospérité". La majorité des livres recommandés sur ce blog vous aidera concrètement à atteindre vos objectifs financiers. Pourquoi ne pas participer au challenge consistant à livre 6 livres du Personal MBA en français d'ici la fin de cet été ?

Avez-vous défini vos objectifs financiers précisément ? Quel est le plan de formation que vous vous êtes fixés cette année pour devenir meilleur dans votre métier et gagner plus ?

Si cet article vous a plu, vous aimerez aussi :
- Faîtes fortune en appliquant les enseignements de l'homme le plus riche de Babylone (1/7)
- Faîtes fortune en appliquant les enseignements de l'homme le plus riche de Babylone (6/7)
- Sachez enfin déterminer vos objectifs financiers
- Comment atteindre facilement vos objectifs financiers

Faîtes fortune en appliquant les enseignements de l'homme le plus riche de Babylone (6/7)

Par Jean-Jacques Hénin le mardi 2 juin 2009 avec 2 commentaire(s)

Comment assurerez-vous les revenus de votre famille quand vous partirez à la retraite ou si un malheur vous arrive ? Vous avez appris dans cette série d'articles comment mettre de l'argent de côté, comment le faire fructifier, comment éviter les pertes et pourquoi acheter votre habitation. Le sixième remède enseigné dans le livre "L'homme le plus riche de Babylone" pour ne pas vous retrouver avec un portefeuille vide consiste à assurer vos revenus futurs. Je vous rappelle que la première partie des articles de cette série est une traduction du livre "L'homme le plus riche de Babylone" que vous pourrez télécharger en vous abonnant gratuitement à PlusRiches.fr. La seconde partie contient mes conseils pour mettre en pratique de nos jours ces enseignements.

Le 6ième remède contre un portefeuille vide : Assurez vos revenus futurs

"La vie de chaque homme va depuis son enfance jusque son vieil âge. C'est la vie et aucun homme ne peut en dévier, à moins que les dieux ne l'appellent prématurément dans l'au-delà. C'est pourquoi je pense que l'homme doit se préparer un revenu convenable pour les jours à venir, quand il ne sera plus jeune, et faire des préparatifs pour sa famille au cas où il ne serait plus avec eux pour les soutenir. Cette leçon vous apprendra à préparer un portefeuille rempli pour le moment où vous serez moins capable d'apprendre.

L'homme qui, grâce à sa compréhension des lois de la richesse, acquiert un surplus croissant, doit penser à ces jours futurs. Il doit planifier certains investissements qui devront rester en sécurité pendant de nombreuses années, et être disponibles le moment venu, qu'il avait anticipé avec sagesse.

Il y a différentes manières par lesquelles un homme peut apporter de la sécurité à son avenir. Il peut trouver un endroit caché et y enterrer un trésor secret. Mais peu importe l'habileté avec laquelle il sera caché, il pourrait toujours être pillé par des voleurs. Pour cette raison, je ne recommande pas ce plan.

Un homme peut acheter des logements et des terres pour son avenri. S'ils sont sagement choisis pour leur utilité et leur valeur future, leurs revenus ou leur vente produira suffisamment pour cet objectif.

Un homme peut prêter une petite somme à son banquier et l'augmenter à intervalles réguliers. Les revenus que le banquier y ajoutera contribueront largement à son augmentation. Je connais un fabricant de sandales, nommé Ansan, qui m'a expliqué il n'y a pas si longtemps que chaque semaine pendant huit ans il avait déposé chez son banquier deux pièces d'argent. Le banquier lui en a récemment fourni la comptabilité qui l'a grandement réjoui. Le total de ses petits dépôts, avec leur rendement au taux d'un quart de leur valeur tous les quatre ans, représente désormais 1040 pièces d'argent.

Je l'ai encouragé à poursuivre en lui démontrant, avec ma connaissance des chiffres, que dans 12 années supplémentaires, s'il continuait ses dépôts réguliers de deux pièces d'argent chaque semaine, le banquier lui devrait 4 000 pièces d'argent, qui se révèleraient très intéressantes pour le restant de ses jours.

Très certainement, si un si petit paiement effectué régulièrement produit un résultat aussi profitable, aucun homme ne peut se permettre de ne pas s'assurer un trésor pour son vieil âge et la protection de sa famille, quelque soit la prospérité de ses affaires et de ses investissements.

J'aimerais en dire plus sur ce sujet. Dans mon esprit reste une croyance qu'un jour des hommes sages créeront un plan pour s'assurer contre la mort, sur lequel beaucoup d'hommes paieront une somme insignifiante régulièrement, le tout produisant une somme incroyable pour la famille de chaque membre passant dans l'au-delà. Je le vois comme une chose désirable que je recommanderais grandement. Mais aujourd'hui cela n'est pas possible parce que cela demanderait pour fonctionner plus longtemps que la vie de tout homme ou de tout partenariat. Cela doit être aussi stable que le trône du roi. Je sens qu'un jour un tel plan pourra marcher et sera un bienfait pour beaucoup d'hommes, parce que même le premier petit paiement rendrait disponible une fortune douillette pour la famille d'un membre qui trépasserait.

Mais parce que nous vivons les temps présents et non dans les jours à venir, nous devons tirer partie des moyens et manières disponibles pour réaliser nos objectifs. C'est pourquoi je recommande à tous les hommes, par des méthodes sages et bien pensées, de se prémunir contre un portefeuille vide dans leurs vieux jours. Car un portefeuille vide pour un homme qui n'est plus capable de gagner sa vie ou une famille sans plus personne à sa tête est une douloureuse tragédie.

Ceci est donc le sixième remède contre un portefeuille vide. Assurez à l'avance les besoins de votre âge croissant et de la protection de votre famille."

Comment pouvez-vous appliquer concrètement ce sixième remède ?

Le plan pour s'assurer contre la mort dont parle l'homme le plus riche de Babylone existe de nos jours et s'appelle une assurance décès. C'est un sujet qui, pour le moment, n'a pas été traité dans le détail sur ce blog. Ce que les lecteurs fidèles ont pu lire régulièrement est que pour bien gérer vos finances, vous devez préparer dès aujourd'hui votre décès. Ce n'est pas une tâche agréable mais elle est indispensable. Sinon le travail sur vos finances, que vous aurez effectué pendant des années, n'aura servi à rien. Avez-vous rédigé un testament ? Avez-vous souscrit à une assurance-décès ? Les clauses bénéficiaires de vos différents contrats, je pense par exemple à vos contrats d'assurance-vie, sont-elles à jour ?

De mon côté, j'avoue que je ne me suis jusqu'à présent jamais préoccupé d'une assurance-décès. Je n'ai pas une famille à laquelle mes revenus seraient indispensables. Depuis l'époque Babylonienne, les choses ont évolué et aujourd'hui une femme gagne sa vie comme un homme. Probablement que dès que j'aurais des enfants, la question méritera d'être revue. Mais peut-être avez-vous sur la question une approche différente ? Pour le moment mes assurances-vies jouent ce rôle.

Depuis les temps de l'homme le plus riche de Babylone, un système de retraite collective a également été inventé. Mais vous savez que vous ne pourrez pas compter uniquement sur la retraite qui vous sera versée. Vous devez vous préparer un revenu complémentaire. Vous pouvez disposer d'une entreprise, de logements ou de terres à vendre ou vous rapportant des revenus. Vous pouvez également avoir des produits financiers vous rémunérant à intervalles réguliers. L'assurance-vie est un des produits vous assurant des revenus sécurisés quand vous serez à la retraite, via un fonds en euros, et vous autorisant une transmission des vos avoirs faiblement pénalisée fiscalement.

Pour assurer vos revenus futurs, la question suivante sera de savoir de combien vous aurez besoin. Elle a été abordée dans l'article intitulé "De combien aurez-vous besoin pour votre retraite ?". En 4 étapes simples vous obtiendrez un chiffre à peu près réaliste. Vous en déduirez la somme à mettre de côté mensuellement pour envisager une retraite sereine. Le septième et dernier remède contre un portefeuille vide qui sera étudié dans le prochain article de cette série est "Augmentez votre capacité à gagner de l'argent".

Quelle stratégie avez-vous mise en place pour assurer vos vieux jours puis transmettre votre patrimoine ? Avez-vous calculé quel sera le montant de votre retraite ? Quels produits avez-vous retenu pour vous assurer un complément de revenus ? Quelles informations vous manque-t-il pour assurer sereinement vos revenus futurs ?

Si cet article vous a plu, vous aimerez aussi :
- Qui d'autre veut savoir combien il touchera pour sa retraite ?
- De combien aurez-vous besoin pour votre retraite ?
- 4 étapes pour devenir retraité à votre trentaine
- Faîtes fortune en appliquant les enseignements de l'homme le plus riche de Babylone (7/7)
- Faîtes fortune en appliquant les enseignements de l'homme le plus riche de Babylone (5/7)