4 raisons pour lesquelles je n'ai pas investi en immobilier cette année

Par Jean-Jacques Hénin le vendredi 17 juillet 2009 avec 16 commentaire(s)

Note de l'éditeur : Vous avez la possibilité de gagner un exemplaire de la nouvelle édition du livre "Comment je suis devenue rentière en 4 ans" d'Elise Franck en laissant un commentaire pertinent sur cet article d'ici le 26 juillet. Le règlement précis de ce concours vous est présenté en fin d'article.

Songez-vous à investir dans l'immobilier actuellement ? Les prix des logements ont baissé, les taux des crédits immobiliers sont au plus bas et la loi Scellier peut vous aider à investir dans du neuf. Les lecteurs fidèles se souviennent probablement que j'envisageais un investissement immobilier dans mes objectifs à moyen terme cités il y a deux ans. A l'occasion d'un déménagement cette année, la question d'acheter mon logement s'est donc posée. Après avoir trouvé à la vente un logement qui me convenait, voici les 4 raisons principales pour lesquelles j'ai décidé de ne pas donner suite.

1. Le rendement locatif est trop faible. J'avais trouvé à acheter un logement que je comptais habiter puis louer dans quelques années. Ce logement était en location depuis des années. Les propriétaires souhaitaient le vendre pour profiter d'une retraite bien méritée. Très bien situé, en centre-ville dans un quartier recherché, avec des surfaces de dimensions correctes et bien aménagées, trouver un locataire pour ce logement n'a jamais été un souci. Un logement idéal car toutes les possibilités me restaient ouvertes : soit le vendre quand je souhaite changer de logement, soit le louer. Sauf que les rendements affichés dans la zone où je souhaite habiter me paraissaient trop faibles : plus ou mons 5%. Il s'agit de la valeur affichée par les agences, donc d'un rendement brut. Retirez tous les frais et vous obtenez un rendement net-net ridicule. Dans l'article intitulé "Une méthode pour que vous deveniez financièrement indépendant à 50 ans", vous trouverez en commentaires le calcul de votre rendement net-net détaillé par ArQucci.

2. Le risque de baisse des prix est important dans les années à venir. Il est difficile de prévoir à court et moyen terme si les prix de l'immobilier vont baisser. Autant jouer en Bourse en misant sur la hausse ou la baisse d'une valeur à court terme. Sur le long terme les risques sont moindres. Je me rappelle avoir entendu il y a peu des spécialistes annonçant que les prix de l'immobilier baisserait de 30% d'ici 2013. Si vous achetez aujourd'hui et devez revendre pour une raison ou une autre d'ici peu d'années, vous risquez de perdre de l'argent. Le bien que j'envisageais étant un appartement que je ne pouvais pas habiter le restant de mes jours. Cette variable du prix du revente à une date envisagée revêt une importance primordiale.

3. La somme considérée représente un trop gros pourcentage du patrimoine. La pierre représente une partie très importante du patrimoine des français, voire la quasi totalité. Le problème, de mon point de vue, c'est que la plus grande partie de votre patrimoine est alors bloquée et peut n'être récupérée dans votre poche rapidement. Demandez aux personnes qui ont contracté un crédit relais et n'arrivent pas à revendre leur bien immobilier dans la conjoncture actuelle. De mon point de vue, l'immobilier ne doit pas représenter plus de 25 à 30% de votre patrimoine. Sinon vous n'êtes pas assez diversifiés et risquez de perdre gros le jour où vous aurez besoin de vendre. Si vous louez votre bien immobilier et que le rendement est faible, vous avez une forte somme immobilisée qui ne vous rapporte pas grand-chose. Pour moi, vu les centaines de milliers d'euros envisagés pour cet achat, le risque pour mon patrimoine devenait lui aussi important.

4. Le travail demandé est important au vu de la rémunération. Tout comme la plupart des gens oublient de prendre en compte tous les frais cachés de l'accession à la propriété, ils oublient aussi tout le temps de gestion que cela va leur demander. Les réunions de copropriété auxquelles participer, les entretiens à réaliser ou à suivre, les divers travaux, les recherches de locataires, les calculs d'impôts, les démarches administratives, ... Si le rendement locatif est faible, votre argent et votre temps seront très faiblement rémunérés. Si je compare cela au temps que demande un fonds d'investissement, mon expérience me montre que le ratio rendement/temps passé peut être bien meilleur. Passé la phase de recherche initiale, je réalise au maximum un arbitrage par an sur un fonds que je garde des années.

Pourquoi est-ce-que je vous présente tous ces arguments qui m'ont amené à ne pas investir cette année dans l'immobilier ? Parce que peut-être que vous vous retrouverez dans la même situation que moi. Ces raisons de ne pas investir dans l'immobilier aujourd'hui sont valables dans mon cas particulier : je souhaitais un logement que je pourrais revendre facilement ou louer dans 5 à 7 années. Au vu des conditions du marché, les risques me paraissent trop élevés. Ces raisons sont loin d'être valables dans tous les cas, si vous cherchez un investissement Scellier par exemple, mais elles méritent d'être prises en compte pour effectuer vos choix. Si le rendement est bon, si vous ne comptez pas revendre dans peu d'années, si votre patrimoine est bien diversifié, peut-être devriez-vous acheter ?

Pour le moment je continue de louer en investissant chaque mois sur mon assurance-vie la différence avec le montant que je devrais rembourser si j'avais acheté le même appartement. Les conditions ne me semblent pas réunies pour réaliser une bonne opération immobilière comme je l'ai déjà fait par le passé. Et vous, quels sont les critères qui font que vous avez décidé de ne pas investir dans l'immobilier pour le moment ? Ou au contraire de franchir le pas ? Si vous débutez dans le domaine, pourquoi ne pas récupérer quelques bons conseils en gagnant un exemplaire du livre d'Elise Franck "Comment je suis devenue rentière en 4 ans" ?

Règlement du concours pour gagner un exemplaire du livre "Comment je suis devenue rentière en 4 ans" d'Elise Franck : pour gagner un des quatre exemplaires mis en jeu, vous devez poster un commentaire pertinent sur chacun des 4 articles publiés par les blogs participants. N'omettez pas de laisser une adresse mail valide pour pouvoir vous contacter si vous gagnez. Chaque blogueur participant choisira un vainqueur parmi les commentaires les plus pertinents laissés sur les 4 articles. Le concours se termine le dimanche 26 juillet 2009 à minuit. Les 3 autres articles sur lesquels laisser vos commentaires pour gagner ce livre sont les suivants :
1 - Appliquer les règles du Monopoly à l’immobilier ! sur Business Attitude
2 - Investir dans l’immobilier locatif : 10 conseils pour réussir sur Esprit Riche
3 - S’enrichir paresseusement sur C'éclair!

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Les 5 pièges à éviter avec votre investissement en loi Scellier

Par Jean-Jacques Hénin le mardi 7 juillet 2009 avec 5 commentaire(s)

Devez-vous profiter des avantages proposés par la loi Scellier pour investir en immobilier et réduire vos impôts ? Le dispositif pour un investissement Scellier est plus simple, équitable et lisible que ceux des loi Borloo et Robien précédentes. Mais comment éviter les pièges et les erreurs potentiels ? Comment ne pas tomber dans les dérives et arnaques que génère toute proposition alléchante pour le contribuable ? Quelles sont les villes à éviter ? Voici, de mon point de vue, les 5 pièges principaux que vous devez absolument éviter pour réussir votre investissement en loi Scellier.

Les avantages de l'investissement immobilier dans le cadre de la loi Scellier

Pour rappel, le principe est simple et fait la force du dispositif : vous obtenez une réduction d'impôts égale à 25% du prix de votre bien immobilier neuf si vous le mettez en location pendant 9 ans en tant que résidence principale. Plus de 50% des ventes immobilières en neuf cette année seraient réalisées dans le cadre de la loi Scellier. Avec les dispositifs Robien et Borloo vous pouviez réduire vos impôts jusqu'à 4 280 euros par an. Désormais c'est jusque 8 333 euros que vous pouvez économiser avec la défiscalisation Scellier. C'est le double ! Intéressant ? Oui, à condition de ne pas commettre les erreurs suivantes :

Erreur n°1 : vous investissez pour des raisons fiscales

Vous ne devez voir l'aspect fiscal de la loi Scellier que comme un plus, une sorte de cerise sur le gâteau et non comme l'unique objectif de votre investissement Scellier. Le dispositif Scellier est d'abord un investissement immobilier. Cet investissement doit être rentable, sinon ce que vous gagnez d'un côté, vous le perdrez dix fois d'un autre côté. Vous pourrez vous vanter de payer moins d'impôts mais pas d'avoir réalisé une opération immobilière rentable.

Avec un programme loi Scellier, vous signez un engagement de location pendant 9 ans en tant que logement principal. Quel sera le rendement locatif réel ? Quel sera la valeur de votre bien immobilier dans 9 ans si vous souhaitez le revendre ? Ce sont les réponses à ces questions qui détermineront la rentabilité de votre investissement et donc le succès de l'opération.

Méfiez-vous par exemple des simulations optimistes qui vous seront présentées afin de vous faire signer. Tous les frais sont-ils vraiment pris en compte ? Une arnaque classique : les calculs sont réalisés en utilisant un plafond de montant de location plus élevé que le montant réel auquel vous trouverez un locataire. Au mieux ces simulations vous donnent une idée de la somme maximale que cet investissement pourrait vous rapporter. Surfez sur les sites immobiliers sur le net pour connaître le montant réel des locations à l'endroit visé.

Erreur n°2 : vous choisissez le mauvais emplacement

Vous avez probablement déjà entendu parler des 3 règles d'or pour investir dans l'immobilier : l'emplacement, l'emplacement et ... l'emplacement. Investissez dans un endroit où existe un dynamisme locatif. Si vous ne trouvez pas de locataire, vos avantages fiscaux seront remis en cause. Beaucoup d'investisseurs ont eu des déconvenues avec les investissements Borloo et Robien. Si l'endroit où vous investissez est saturé en proposition de locations, vous devrez baisser le loyer demandé pour trouver des locataires. La rentabilité de votre investissement sera mise en péril. La meilleure parade reste d'acheter où vous connaissez. La ville dans laquelle vous habitez ou celle de vos parents, par exemple.

Et surtout déplacez-vous. Visitez le bien que vous avez en vue pour éviter les mauvaises surprises. Privilégiez le centre-ville. Les zones de construction en neuf sont souvent dans les périphéries, zones dont les conditions peuvent changer rapidement. Vérifiez la proximité des transports, commerces et écoles. Consultez le plan local d'urbanisme pour connaître les nuisances existantes et futures. Quelques villes souvent citées dans lesquelles la demande locative reste forte : Bordeaux, Marseille, Montpellier, Lyon, Paris. Sans grande surprise. Les villes les plus importantes attirent les gens pour trouver du travail. Parmi les villes à éviter parce que le secteur locatif est y déjà saturé : Tarbes, Montauban, Poitiers, Angoulême, Albi, Bourges, Montluçon, Moulins, Le Puy-en-Velay et Bergerac.

Vous ne pouvez bénéficier du dispositif de la loi Scellier que dans certaines zones où la demande locative est sensée être importante. Ces zones se nomment A, B1 et B2 en partant des villes les plus importantes vers les moins peuplées. Initialement 442 communes de la zone B2 devaient être exclues du dispositif Scellier par manque de demande locative. Elles y sont restées pour aider à la relance de la construction. Faîtes attention si vous envisagez d'investir dans de l'immobilier loi Scellier situé en zone B2.

Erreur n°3 : vous payez trop cher votre bien immobilier

Les promoteurs savent que vous allez récupérer de l'argent par le biais de la loi Scellier. Ils créent des programmes immobiliers spécifiques dont les tarifs sont plus élevés que ceux du marché. Il y a alors partage de l'avantage fiscal entre le promoteur et l'acheteur. Certains biens neufs proposés dans le cadre de programmes de défiscalisation sont vendus jusqu’à 30% plus chers que les logements destinés aux propriétaires occupants. Renseignez-vous sur les prix à l'achat dans le neuf et l'ancien, dans la localité visée, afin d'éviter de surpayer votre acquisition. Si vous avez vérifié que la demande locative existe, peut-être serait-il plus rentable pour vous, sur la durée, d'acheter dans de l'ancien que dans du neuf avec la loi Scellier. A votre place je prendrais ma calculette.

Attention, ne cherchez pas non plus le bien le moins cher. La qualité du bien est un critère primordial. Une construction bâclée entraînera de nombreux frais et un manque d'attractivité pour vos locataires potentiels. Le choix du promoteur est essentiel pour obtenir le meilleur rapport qualité/prix. Comme pour tous vos achats. Bordez bien les services associés à votre achat immobilier. Des prestations telles que la gestion locative ou une garantie locative peuvent être incluses. Vérifiez ce que vous avez réellement, écrit noir sur blanc, pour le montant que vous déboursez.

Avec la crise actuelle, des gestes commerciaux de 7 à 10% sont fréquents. L'idéal pour ne pas vous faire avoir sur le tarif ? Investissez dans un programme qui est aussi ouvert, en dehors de la loi Scellier, aux accédants à la propriété classiques. Si les personnes du coin achètent le bien en tant que logement principal, c'est que le tarif est conforme au marché. Une fois que vous êtes certain de payer votre bien au tarif du marché, une question demeure : ne devriez-vous pas attendre encore que les tarifs baissent plus ?

Erreur n°4 : vous investissez dans le mauvais type de surface

Quels sont les surfaces les plus demandées en location ? Si vous ne prenez pas cette question en considération, vous ne mettrez pas toutes les chances de votre côté pour que votre investissement Scellier se révèle rentable. Vous augmentez votre risque de ne pas trouver de locataire à un moment ou l'autre des neuf années de location en tant que résidence principale que vous devez assurer pour obtenir votre réduction d'impôts.

Les surfaces les plus demandées sont les petites surfaces. Les grands deux pièces et les trois pièces sont les types d'habitation les plus recherchées par les locataires. autre information à prendre en considération : le budget moyen d'un investissement Scellier est de 200 à 240 000 euros. Soit un prix moyen au mètre carré de l'ordre de 3 000 à 4 500 euros.

Erreur n°5 : vous ne figurez pas dans le coeur de cible de la loi

Cette loi Scellier a été pensée pour un public précis. Les montants proposés font que ce type d'investissement est déconseillé si vous ne payez au moins 3 500 euros d'impôts sur le revenu chaque année. Sinon envisagez d'autres produits défiscalisants plus performants dans votre cas. Le minimum d'investissement pour que l'opération en loi Scellier soit intéressante est de 100 000 euros. Vous devez alors vous assurer que vous pourrez gérer le financement de cet achat immobilier. En effet, si vous financer cette opération immobilière par emprunt, vos loyers ne couvriront pas les mensualités de remboursement. Vous devrez produire un effort d'épargne de l'ordre de 150 à 200 euros par mois, si vous optez pour un remboursement classique.

Obtenez le meilleur taux de réduction d'impôts

Le taux de réduction de vos impôts ne sera plus que de 20% en 2011 et 2012 en investissant par la loi Scellier. D'où le succès actuel du dispositif Scellier et le fait de ne pas trop tarder si vous souhaitez investir par ce biais. C'est la date de signature de l'acte authentique, et non celle de la livraison de l'appartement, qui sera prise en compte pour déterminer à quel taux de réduction vous aurez le droit si vous investissez entre 2010 et 2011. En attendant, vous pouvez actuellement réduire vos impôts jusqu'à 36% dans le cadre de la loi Scellier si vous acceptez de louer 6 années de plus. Vous ne pourrez alors pas louer à une personne de votre famille et devrez louer à une personne dont les revenus entrent dans le cadre de la loi Borloo.

Avez-vous déjà investi en immobilier dans le cadre des dispositifs défiscalisants Borloo, Robien ou Scellier ? Quels sont les points sur lesquels vous avez été vigilants ? Avec le recul, quels conseils donneriez-vous aux lecteurs qui souhaiteraient se lancer ? Si vous envisagez un investissement loi Scellier, quelles sont les questions qui vous empêchent de sauter le pas ?

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Crédit photo : Joe Shlabotnik

Maintenant vous saurez rouler en Porsche pour moins cher qu'en Renault

Par Jean-Jacques Hénin le mercredi 1 juillet 2009 avec 14 commentaire(s)

Note de l'éditeur : cet article a été rédigé par FXavier, auteur invité et fidèle lecteur de PlusRiches.fr, que je remercie. Ses précédents articles publiés sur ce blog, étaient intitulés "Une méthode pour que vous deveniez financièrement indépendant à 50 ans" et "Et si vous habitiez chez votre locataire ?"

Est-ce aussi cher une Porsche ? Avec ce propos, j’aimerais vous faire partager ma passion pour cette marque automobile. Bien qu’il y ait beaucoup à commenter et à expliquer sur le savoir-faire, la rigueur, la fiabilité, je vais vous parler principalement du coût. Et montrez qu’une Porsche, ça peut vous coûter moins cher que votre voiture neuve !

Tout d’abord, il y a «Porsche et Porsche». Il y a la 911 et les autres. La 911 neuve ou d’occasion est chère mais elle maintient généralement très bien sa côte après 10 ans d’âge. Il faut savoir que c’est une voiture qui, jusqu’à récemment, n’était pas très moderne sur bon nombre de points (refroidissement à air, design, habitacle) et assez difficile à conduire dans ses limites ou sur le mouillé. Avec son moteur arrière, elle a comme un sac dans le dos, ça se sent à tout moment. Il faut aimer! Mais c’est une très belle voiture, qui se démode peu.

Les autres Porsche, comme les 944, 968, Boxster, Cayman décôtent vite au début puis très peu à partir de 8-10 ans d’âge. Ce sont des voitures d’architecture plus moderne (habitacle, propulsion avec moteur avant ou central), plus équilibrées et aux performances proches de la 911. Pour certaines, elles pourraient même être plus performantes, mais Porsche préfère que la référence reste la 911. Bref, ce sont de «vraies» Porsche, même si la polémique a toujours existé.

Les Porsche, pour la plupart, ont des rendements de fonctionnement très élevés, ce qui explique que les consommations moyennes sont plutôt basses. En conduite normale à peu soutenue, vous ne consommerez pas de manière démesurée. D’autre part, jusqu’à l’arrivée du Cayenne, Porsche a essayé de limiter le poids de ses voitures.

J’ai la chance de conduire ou d’être conduit dans une Porsche depuis très jeune, et d’avoir un peu vu l’évolution du marché. Il y a plus de 20 ans, une Porsche 911 achetée d’occasion se revendait le même prix voire plus chère ; c’est désormais plus le cas ! Ces 20 dernières années, j’ai connu d’heureux propriétaires de 944, 968 qui ont roulé plusieurs années pour pas cher (moins qu’on le croit en tout cas).

En 2002, j’ai franchi la portière de ma propre Porsche. Au tout début, avec le même budget, j’hésitais entre une Porsche 968 et une BMW M3 qui, pour le même prix, avait 5 ans de moins. J’ai choisi la 968 bien que moins performante : elle était pour moi, plus belle, moins démodable, plus fiable, et plus prestigieuse. J’ai cherché cette voiture plus de un an et demi.

Il ne faut pas hésiter à parcourir des kilomètres pour trouver la bonne. Surtout, qu’il y a de nombreux propriétaires de sportives ‘pas chères’ qui ne les entretiennent pas ou mal. Avant de vous déplacer, il faut demander toutes les informations utiles : le modèle exact, les options exactes (les Porsche ont des étiquettes avec la liste des options, et sur Internet, vous pouvez trouver le descriptif de l’option),le nombre de propriétaires antérieurs, la motivation de la vente, les entretiens effectués (dont la courroie de distribution). N’hésitez à vous faire faxer les factures. Souvent, vous n’en aurez pas bien que le vendeur ait pu vous dire le contraire (en particulier le remplacement de la courroie de distribution qui est une opération coûteuse).

Il faut alors aller voir la voiture. L’essayer, c’est important ! Si les freins fonctionnent mal, vous vous ne vous en rendrez pas compte autrement ! Regarder la voiture de partout : rouille, état du dessous, entretien intérieur, état du moteur, qualité des joints, etc.… Si l’intérieur est impeccable, il y a fort à parier que le chauffeur a bien entretenu sa voiture et la conduite avec respect. Quand vous aurez vu plusieurs voitures, vous saurez reconnaître celles qui ont été bien entretenues des autres. Ça prend du temps de trouver la belle ! Le jour où vous la rencontrez, vous le saurez immédiatement !

En 2002, j’ai acheté une 968 construite en 1992 (NB : après 10 ans, la carte grise baisse de moitié, et la taxe pollution est nulle). J’ai conservé cette voiture 5 ans. Je l’ai achetée 17 000 € et je l’ai revendue 14 000 €. Soit environ 600 € de décote par an ! J’étais assuré chez Patrim One qui me demandait environ 950 €/an pour une assurance tous risques avec 0.68 de bonus. Vous pouvez trouver moins cher avec les assurances « voitures de collection », jusqu’à 250 €/an. Je ne suis pas convaincu ; d’une part, souvent, les Porsche sont acceptées qu’après 20 à 25 ans d’âge en tant que voitures de collection. En effet, les assureurs savent qu’elles sont fiables, qu’elles roulent souvent beaucoup, et que les pièces se trouvent facilement. D’autre part, soyez prudents avec les conditions de ces assurances, il s’agit de votre santé aussi ! Pensez à faire une expertise de l’auto tous les 2 ans pour justifier de la cote de la voiture en cas de litige avec l’assurance.

Je roulais environ 8 000 à 10 000 km par an. J’ai changé les pièces suivantes : courroie de distribution, disques, plaquettes, pneus (20 000 km environ), batterie, vidange. L’entretien n’a jamais été fait chez un concessionnaire Porsche : ils sont très chers, ne connaissent pas bien les anciens modèles surtout quand ce n’est pas une 911. J’ai recherché un garagiste spécialisé Porsche et reconnu dans le milieu, il est belge de surcroit (c’est-à-dire moins cher !) J’ai toujours acheté des pièces d’origine Porsche, c’est important pour la revente. Ce sont des pièces relativement chères mais d’une longévité importante et adaptée aux performances de la voiture. On peut les acheter chez son garagiste Porsche ou sur Internet. Vous avez une idée des prix ici : http://www.cupspirit.com. Comme j’ai donné toutes mes factures à l’acheteur, j’évalue mes dépenses d’entretien à environ 1000 €/an. Le bilan annuel est le suivant :

- Décôte annuelle : 600 €
- Assurance : 950 €
- Expertise : 100 € (200 € tous les 2 ans)
- Entretien : 1 000 €
- Carburant : 1 650 € (10 000 km / an, 11 L/100 km à 1.50 €)
Soit un coût de 4 300 € / an.

Comparons ces coûts avec, par exemple, d’une Renault Laguna Diesel 2.2 DCI 150 PRIVILEGE BV6 option cuir, achetée neuve. Un modèle de 2004 d’une valeur neuve de 30 000 € se négocie aujourd’hui aux alentours de 7 500 €. Le bilan annuel est le suivant :

- Décote annuelle : 4 500 €
- Assurance : 350 €
- Entretien : 270 € (vidange annuelle, 1 train de pneus)
- Carburant : 840 € (10 000 km/an, 7 L/100 km à 1.20 €)
Soit 5 960 € / an.

Ce qui fait un différentiel de 1660 € / an. Après 5 ans d’utilisation, ça fait tout de même 8 300 € de perdu par rapport à l’usage d’une Porsche ! Bien sur, si vous utilisez votre Porsche, je vous déconseille d’avoir des accidents de carrosserie : d’une part, la décote à la revente vous guète, mais surtout les pièces sont extrêmement chères. Il peut même arriver que votre assureur, en cas d’accident grave, refuse de réparer la voiture pour ces mêmes raisons. Mais n’ayez pas d’inquiétude, il vous remboursera, et vous pourrez même revendre l’épave vous-même pour faire encore quelques bénéfices.

Alors, si vous n’êtes pas un gros rouleur, vous pouvez envisager une Porsche comme véhicule de tous les jours. A condition de ne pas avoir une famille trop nombreuse !

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Crédit photo : AddyLaddy