La règle pour savoir si vous devez louer ou acheter votre logement
Par Jean-Jacques Hénin le mercredi 14 avril 2010 avec 14 commentaire(s)
Contrairement aux idées reçues, louer votre logement est souvent plus intéressant financièrement que d'acheter votre habitation. Nous en avions discuté dans l'article intitulé "52 raisons pour louer votre logement au lieu d'acheter". Les prix d'achat montent ou baissent, les tarifs des locations fluctuent, en fonction des moments et des localisations. Comment savoir dans votre cas concret si vous avez plus intérêt à louer ou à acheter aujourd'hui ? Quel calcul simple pouvez-vous faire pour le savoir ?
Comparez les rendements attendusDans un précédent article, nous avions vu qu'il vaut mieux louer si vous pouvez placer votre argent (je pense ici à votre apport initial et au différentiel entre votre remboursement mensuel d'emprunt et le loyer de votre location) avec un rendement qui serait le double du gain réalisé avec l'achat de votre habitation. Si le prix de votre habitation monte en moyenne de +3% par an sur la durée où vous la possédez et que sur la même période un placement vous aurait rapporté plus de 6% par an, vous auriez mieux fait de ne pas acheter.
C'est une règle qui est vraie dans la théorie, mais dans la pratique, elle me semble difficile à appliquer pour prendre votre décision. Vous savez qu'en moyenne les actions rapportent 5% de plus que l'immobilier sur le long terme. Ce qui confirme que cette règle serait souvent vérifiée. Mais dans votre cas précis, cette théorie se transformera-t-elle en espèces sonnantes et trébuchantes ? Comment savoir à l'avance à quelle date vous revendrez votre habitation et pour quel montant ? Comment savoir sur cette période quelles actions vous auriez achetées et combien elles vous auraient rapportées ? Impossible !
Calculez le rapport entre prix d'achat et prix de location, le ratio Prix/Loyer
Ce qu'il vous faut, c'est une règle que vous puissiez appliquer avec des chiffres que vous connaissez aujourd'hui, avec des chiffres que sont ceux de votre cas concret, et non ceux d'une moyenne nationale sur du long terme. Pour savoir si aujourd'hui, dans votre quartier, vous feriez mieux de louer ou d'acheter, diviser le montant d'un bien que vous souhaitez acheter par celui d'un même type de bien à louer sur un an dans la même zone. C'est le ratio Prix/Loyer.
Exemple : Je vais vous prendre de vrais chiffres issus des prix au mètre carré, à la vente et à la location, disponibles sur le site L'internaute. A Neuilly-sur-Seine, le mètre carré en mars 2010 s'est loué 28 euros et s'est vendu 8 229 euros, soit un ratio de 8 229 / (28*12) = 24,5. J'ai retenu le prix au mètre carré pour utiliser une base de données intéressante et non une annonce précise mais discutable. Lorsque vous prendrez le prix de logements similaires dans un même endroit en location et à la vente, le calcul que vous devrez réaliser sera le même. Autre exemple, à Bourges, le mètre carré s'est loué 10 euros et s'est vendu 1 633 euros en mars 2010, soit un ratio de 1 633 / (10 * 12) = 13,6.
Ce ratio Prix/Loyer vous indique si les biens sont surévalués ou non dans votre zone. Si ce ratio est supérieur à 20, en tant que propriétaire vous devrez payer 20 pour récolter 1. Pas de doute, il vaut mieux être locataire. Plus ce ratio est faible, plus il est intéressant d'acheter. Il est beaucoup plus intéressant d'acheter à Bourges qu'à Neuilly-sur-Seine, financièrement parlant : il vous faut 24,5 années de loyers pour payer votre logement à Neuilly alors que 13,6 années vous suffisent à Bourges ! Je parle en nombre d'années de loyers et non en nombre d'années de remboursement de votre crédit. Pour rembourser une telle somme, il vous faudra plus de temps. Cela montre aussi que les logements très chers se louent à un tarif bas comparés à leur valeur. Un ratio "normal" (avec tous les guillemets nécessaires, car ce qui est normal un temps ne l'est plus forcément 10 ans plus tard), pour lequel il est plus intéressant d'être acheteur, est compris entre 10 et 14.
Le calcul que je vous ai proposé est simple à l'extrême. En réalité lorsque vous êtes propriétaire et que vous louez votre bien, vous avez des frais et des charges à payer : vous ne récupérez pas le loyer perçu dans son intégralité. Votre rentabilité sera moindre. En intégrant ces frais, ce calcul devient le même que le calcul P/E que vous effectuez avant d'acheter vos actions.
Le ratio Prix/Loyer n'est qu'un indicateur pour réaliser votre choix et décider de l'intérêt financier de l'achat que vous envisagez. Il offre l'avantage d'être simple à calculer, de se baser sur des chiffres locaux et concrets. Mais ce n'est qu'un indicateur. Il ne vous assure pas que votre achat sera rentable ou non. Il existe d'autres raisons que des raisons financières pour décider d'acheter votre habitation.
Ce calcul me conforte dans ma décision de ne pas acheter maintenant dans la localité où j'habite, avec un ratio Prix/Loyer bien supérieur à 20. De votre côté, quel est le ratio Prix/loyer de votre quartier ? Cette information change-t-elle votre stratégie immobilière ? Quelle autre méthode connaissez-vous pour savoir si vous feriez mieux de louer ou d'acheter votre logement ?
Crédit photo : Fr Antunes
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